华创证券-房地产行业周报：推盘大放量、去化率下降，传言取消预售制度短期难成行-180924

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        投资要点：
        上周（18/9/15-9/21）主流49城一手房周成交594万平米，环比+5%；其中，一二线环比+6.8%、三四线环比+1.3%；9月截至上周月成交同比+2%，较8月下降3pct，其中一二线同比+17%、三四线同比-28%，分别较8月下降1pct和下降8pct，一二线和三四线城市成交继续分化。上周15个重点城市二手房合计周成交127万平米，环比-10%；9月截至上周累计成交同比+6%，较8月提升2pct。库存方面，上周16个重点城市推盘环比+44%，周成交/推盘比0.57倍；9月前21天成交推盘比0.72倍，推盘放量致去化率下降较明显。16城可售面积为7,202万平米，环比上升2%；3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比上升0.09个月，行业依然处于低库存阶段、并逐步进入加库存阶段。政策新闻方面，市场传言住建部向多省征询取消预售制度，并传言广东省住建厅建议逐步取消预售制度，随后住建部辟谣表示取消商品房预售征询意见情况并不属实；上海、北京、南昌开展治理房地产市场乱象专项行动；个税改革中，住房贷款利息或住房租金等6项个税专项附加扣除细则正酝酿制定；房产税第一推动者贾康回应房产税的出台时间和影响力都将低于预期，政策或难以再度从严。土地方面，截至8月末全国土地流拍807宗，流拍建面7,954万平，预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。公司方面，万科完成20亿元/180天/票面利率3.35%超短融发行；新城控股拟与芜湖歌斐设立私募基金，预计总规模100亿元；中南建设拟发行不超过50亿元的定向债务融资工具；蓝光发展完成发行2.5亿美元的境外债；平安人寿提名2位董事候选人进入华夏幸福。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增，短期来看，土地市场的走弱以及由此推动的投资走弱将约束政策从严、并修复毛利率悲观预期，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
        支撑评级要点
        房地产行业数据：上周49个重点城市新房合计成交594万平米，环比上升5.4%；  9月截止上周一手房合计成交1757万平米，较8月同期环比下降3.7%，较去年9月同期同比上升1.5%；其中当月成交同比较8月下降3pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+44.0%、-3.5%、+1.7%、+0.6%，当月月成交同比分别为：+49.6%、+10.1%、-32.2%、-17.3%。16城可售面积为7,202万平米，环比上升2.3%；3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比上升0.09个月。
        主要政策新闻：9月21日，市场传言住建部向多省征询取消预售制度，并传言广东省住建厅建议逐步取消预售制度，随后住建部辟谣表示取消商品房预售征询意见情况并不属实。9月17日央行开展2,650亿元1年期MLF操作。住房贷款利息或住房租金等6项个税专项附加扣除细则正酝酿制定。房产税第一推动者贾康回应房产税的出台时间和影响力都将低于预期。前8月棚改已开工465万套，完成年度目标80%。截至8月末，全国土地流拍807宗，流拍建面7,954万平。北京9月住房租赁市场量价回落。上海、北京、南昌开展治理房地产市场乱象专项行动。广州人社局要求取消12项人才引进入户申办材料。西安要求房企在广告宣传中不能含有为购房人办理入学就学等承诺。
        公司动态跟踪：万科A完成发行“18万科SCP006”，金额20亿元、期限180天，利率3.35%。新城控股拟与芜湖歌斐设立私募基金，预计总规模100亿元。中南建设拟发行不超过25亿元的集合资金信托计划、不超过50亿元的定向债务融资工具。蓝光发展完成发行2.5亿美元的境外美元债券。荣盛发展拟以1.51亿元将“新能源产业园项目”的房产不动产权转让给安旭汽车。华夏幸福签订浙江嘉善科技新城（惠民组团）PPP项目合作协议；平安人寿提名2位董事候选人；2018年股权激励计划授予限制性股票4,830.5万股，募集资金6.41亿元。
        一周板块回顾：上周SW房地产指数上涨5.82%，沪深300指数上涨5.19%，相对收益为0.62%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第3位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深振业A、中粮地产、世荣兆业、中体产业、万科A。
        风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧