中泰证券-佳兆业集团-1638.HK-三道红线提前达标，旧改提速加速规模增长-210826

《中泰证券-佳兆业集团-1638.HK-三道红线提前达标，旧改提速加速规模增长-210826（3页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中泰证券-佳兆业集团-1638.HK-三道红线提前达标，旧改提速加速规模增长-210826（3页）.pdf（3页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

业绩概要：核心利润增长近三成，利润率维持稳定上半年佳兆业集团实现收入301亿（YoY+35%），核心净利润39亿（YoY+29%），毛利率30.9%（YoY-2.9pct），净利润率10.2%（-0.4pct）。

上半年佳兆业集团收入规模稳健增长，得益于高毛利旧改项目结算及管控效率提升，在行业利润率下行的趋势中，公司利润率水平维持稳定，归母利润口径下的净利润率为10%，处于行业较高水平。

销售规模：销售同增五成，完成全年目标接近50%2021年上半年，佳兆业集团实现权益合约销售额639亿（YoY+77%），完成全年销售目标1300亿的49%。

大湾区贡献主要销售规模增长，占比超过50%。

得益于疫情后，大湾区及长三角房地产市场持续复苏，销售面积增长对销售规模增长驱动显著。

上半年公司合约销售面积381万m2（YoY+80%），合约销售均价16777元/m2，与去年同期基本持平。

长三角区域合约销售金额占比提升至20%（YoY+12pct）。

拿地力度：旧改提速，城市更新转化速度提升明显新增项目方面，佳兆业集团上半年合计新增15个项目，合计权益建筑面积246万m2（YoY-12%）。

旧改方面，上半年成功完成3个大湾区城市更新项目转化，可售面积合计113万m2，预计可售货值727亿（YoY+169%），上半年旧改转化货值已超去年全年水平。

上半年新增土储中城市更新占比33%，相比去年同期提升11pct。

推货计划：土储丰厚，下半年可推货值充沛得益于稳健的土地拓展战略，以及加速提升的旧改项目转化效率，佳兆业集团土储规模持续增长。

2021年中，公司土地储备合计3114万m2（YoY+8%），预计土储总货值7347亿（YoY+10%）。

良好的土地储备保障未来销售发展，下半年预计可售货值1270亿，其中91%位于一线及二线城市，大湾区及长三角区域货值占比分别为55%及16%。

实现全年销售目标1300亿，当前推盘计划下，去化率超过52%即可完成。

财务表现：负债优化，三道红线提前全部达标负债端管理良好，截至2021年中期，佳兆业集团账面现金487亿（YoY+20%），三道红线监管指标中，净负债率为93.7%（YoY-4.2pct）、现金短债比1.53（YoY-0.03），剔除预收账款后的资产负债率为69.9%（YoY-0.4pct）。

在结算规模上升，债务管控量好的情况下，公司债务结构不断优化，三道红线监管要求提前达标进入绿档。

2021年5月公司完成交换要约和未经修改的荷兰式拍卖收购，将2024年债券到期量由30.5亿美元将至22.5亿美元，再融资风险见底。

投资建议：受行业集中供地政策变更影响，行业整体招拍挂市场拿地难度增加，项目盈利能力受限。

佳兆业集团凭借强大的旧改经验及操盘能力，在政策驱动的背景下，不断加速城市更新项目的转化效率。

我们预计，2021至2023年公司实现收入719亿、892亿及1065亿，同比增长29%、24%及19%。

实现归属母公司净利润64亿、78亿及90亿，同比增长18%、22%及14%。

当前股价对应2021年业绩PE估值为2.07倍，维持“买入”评级。

风险提示：地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。