中泰证券-保利物业-6049.HK-公建领域外拓能力彰显，社区增值服务进一步深化-210826

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8月23日，公司发布2021年上半年全年业绩：公司上半年实现营业收入51.5亿元，同比+43.1%；归属股东净利润4.9亿，同比+22.8%。

收入业绩高增，三大业务齐头并进：上半年公司实现营收51.5亿元，同比+43.1%；实现毛利10.3亿，同比+40.5%，归属股东净利润4.9亿，同比+22.8%。

毛利润增速略低于收入增速的原因主要是有两点：1）基础服务毛利率较2020年同期下降0.6pct,主要是社保减免政策的退出及第三方项目占比提升所致；2）非业主增值服务毛利率较2020年同期下降2.2pct,主要受新开展写字楼租赁业务的影响。

净利增速相比毛利较低主要受汇兑影响：2020年同期实现汇兑收益5123万元，2021年上半年为亏损345万元。

拆分业务板块看，物业管理服务收入同比增加37.5%至31.4亿，非业主增值服务收入同比增加45.7%至8.07亿，社区增值服务收入同比增加58%至12.03亿，公司三大主营板块均保持了较好的增长态势。

第三方外拓发力，占比持续提升：报告期内，公司新签约第三方项目的单年合同金额达到9.02元，同比大幅增加38%；其中单年合同金额千万级以上的项目有23个，占比为43%；从业态角度看，非住宅业态的占比超过了70%。

此外，从整个基础物业管理服务的收入来源占比看，来自第三方的项目收入占比由2020年同期的24.1%提升至2021年上半年的33.3%;从面积看，在管面积和合约面积口径，第三方占比分别由2020年同期的56.8%、55.6%提升至2021年上半年的61.9%、59.0%。

社区增值服务增速迅猛，盈利能力稳定：报告期内，公司增值服务继续发力，上半年实现社区增值服务收入12.03亿，同比+58%。

主要因为：1）疫情稳定下各类型增值服务收入的增加；2）公司管理规模扩张带来用户数量的增长；3）四大垂直产业持续孵化，服务力不断提升。

得益于高速增长，社区增值服务占收入比重较去年同期提升2.2pct,至23.3%；在收入高增的同时，盈利能力保持稳定，毛利率由去年同期的30.2%提升至30.4%。

投资建议：公司是央企公建龙头，且背靠央企保利集团，住宅物业交付具有确定性。

上半年在没有收购的背景下，第三方外拓实现高速增长，社区增值服务也稳步推进，同时人均效能也在持续改善。

考虑到2021年受社保减免政策退坡影响，基础物业服务的毛利率或有所下滑，叠加汇兑损失影响，综合净利率或有所下降，我们调整公司2021-2022年EPS分别为1.62、2.18元（原预测值2021-2022年分别为1.77、2.29元），新增2023年EPS预测2.72元，当前股价对应PE分别为24.9X、18.5X、14.8X，维持“买入”评级。

风险提示：疫情对外拓影响超预期；第三方拓展项目毛利率水平不及预期；住宅物业交付进度不及预期。