华泰证券-万科A-000002-地产龙头白马，佳酿愈久弥香-180928

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        核心观点
        公司预收账款和储备货值较为充足，2018-2020  年业绩有望稳定增长；凭借优秀管理机制和稳健战略风格，房地产主业具备穿越行业周期的潜质；围绕房地产的多元化战略布局有望提升增长韧性。我们预测公司2018-2020  年EPS  为3.20、3.95、4.54  元。首次覆盖给予“买入”评级。
        龙头白马穿越周期，负债较低经营稳健
        公司是国内领先的城乡建设与生活服务商，确定房地产为主业以来，2001-2017  年营收和归母净利润CAGR  分别为28%和31%，行业低谷期依然能有不俗业绩表现，体现出较强的穿越周期能力，是我国房地产开发领域的龙头企业。2018  上半年末公司扣除预收账款的资产负债率和净负债率仅为46%、33%，大幅低于TOP5  其余4  家的均值（分别为59%、142%），经营风格稳健，受行业融资环境影响较小，且仍具备加杠杆的空间。
        房地产主业：业绩有望稳定增长
        结合销售、拿地、结算方面的情况，公司房地产主业业绩有望稳定增长。销售方面，公司2018  年1-8  月销售面积、金额增速出现放缓，但市占率分别为2.29%、3.91%，依然处于历史高位。拿地方面，上半年拿地增速相较2017  年有所放缓，但就拿地面积和金额绝对值而言，仍处于历史较高水平，呈现出逆周期拿地的特征，土储持续扩张，足以支撑2018-2020  三年销售。结算方面，随着2016  年市场回暖期盈利情况相对较好的项目逐步开始结算，公司结算规模和质量开始提升，上半年末预收账款营收覆盖率为165%，毛利率34.68%，处于2013  年以来的最高水平。
        多元化发展：有望提升后地产时期业绩韧性
        公司主动探索后房地产时代的新增长点，围绕房地产主业展开适度多元化，有望提升业绩韧性。物业管理方面，我们预计未来拓展面积将通过万科自有项目+非万科项目双轮驱动，业绩贡献度或将或将继续提升；长租公寓方面，通过轻重资产结合，平衡集中式长租公寓的扩张速度与盈利潜质；物流地产方面，公司作为房企中物流地产业务的先行者，历史上通过对内加快拿地布局、对外积极收购兼并，已经储备一批优质项目，初步构筑竞争壁垒，未来有望保持我国物流地产领导者地位；商业地产方面，公司历史上以外延并购为主，依托印力集团实现规模和质量的大幅提升。
        陈年佳酿愈久弥香，首次覆盖给予“买入”评级
        我们预测公司2018-2020  年EPS  为3.20、3.95、4.54  元。选取销售规模靠前且经营风格相对稳健的保利地产、绿地控股、招商蛇口作为可比公司，2018  年平均PE  为7.85  倍（Wind  一致预期）。我们认为公司作为A  股房地产开发企业中销售规模、利润规模最高的领军企业，十年来业绩持续增长，标杆效应较强，应当享受估值溢价，2018  年合理PE  估值水平为9.0-9.5倍，目标价为28.80-30.40  元。首次覆盖给予“买入”评级。
        风险提示：钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能；多元化业务拓展不及预期；房地产行业销售增速存在下滑风险，有可能拖累公司销售