东吴证券-易居企业控股-2048.HK-行者致远，做房地产业的优秀服务生-181007

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        投资要点  
        三大业务形成全产业链闭环，协同发展巩固行业地位。易居旗下有一手房代理业务、大数据服务业务以及二手房经纪平台业务，三大业务之间存在较强的协同关系。一手房代理能够为大数据服务提供微观信息进行数据分析，同时更好切入地产商获取房源为中小型经纪企业赋能；大数据服务能帮助一手房代理业务及二手房经纪平台业务实现更精准营销；二手房经纪平台能够帮助大数据业务获取更广阔、全面的市场信息。三大业务精准定位形成房地产服务产业链闭环，协同效应凸显。
        股东实力雄厚，客户关系稳固，代销规模有保障。易居于上市初引入了26  家开发商作为公司股东，万科、恒大、碧桂园等龙头房企均为公司股东。随着房地产市场集中度不断提升，公司提前锁定与主流地产企业的合作，能够有效享受市场集中度提升带来的行业红利。2018  年上半年，公司与这  26  家开发商合作产生的一手房代理服务收入  12.11  亿元，占当期一手代理服务收入的  54.3%。并且目前公司已签未售的储备项目面积  2.54  亿平米，若按照上半年代理项目销售均价  12497  元/平米、代理费率  0.87%计算，公司潜在代理服务收入仍有  276  亿元空间，预计这部分收入将在未来  6  年内逐渐释放。
        克而瑞大数据服务有效提升品牌知名度，协同效应彰显。公司大数据业务  2002  年开始推出，目前公司  CRIC  系统已录入逾  86000  个住宅项目、20000  个商业项目以及  748000  幅地块的资料，涵盖  367  个城市。截至2018  年  6  月末，大数据业务收入  3.84  亿元，收入占比达  13.8%。从长远来看，未来客户对大数据的精度要求会不断提升，而公司在该业务上又有着不可替代的权威性，因此我们坚信客户在服务续约上会保持更高的积极性，我们看好该业务的收入成长性。
        易居房友——创新的  S2B2C  轻资产管控模式。区别于传统的二手经纪平台，易居房友并不开设自己的经纪门店，而是采用  S2B2C  的轻资产运营方式。房友采用非加盟、纯平台模式能够有效提升二手房经纪公司的积极性，房友平台成立于  2016  年，截至  2018  年  8  月末，房友门店数量已经突破  10000  家，门店数量飞速提升。未来随着大量门店开始贡献销量，公司房友业务收入增速将会非常可观。上半年房地产经纪网络服务收入  1.68  亿元，超越  2017  年全年水平
        投资建议：易居旗下三大业务协同发展，形成闭环式全产业链服务，强大股东背景提升了公司业绩确定性和成长性；大数据及房友业务存在独特竞争优势，有效提升公司权威性及知名度。我们预计公司  2018-2020年  EPS  分别为  0.73、0.94、1.15  元人民币，对应  PE  分别为  16.4、12.8、10.5  倍，首次覆盖给予“增持”评级。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；汇率波动风险；企业营收集中度过高风险。