光大证券-房地产行业【光大地产】A+H重点房企样本库负债研究及2018E现金短债压力测试：短债压力提升，龙头仍在安全区间-181007

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        ◆统计样本为光大地产A+H  共45  家重点房企
        统计样本采用光大地产（A+H）重点房企样本库的25  家A  股房企和20家港股房企（剔除5  家规模较小的A  股房企）。龙头房企定义为13  家，中小型房企定义为32  家。
        ◆样本房企负债情况梳理及现金/短债压力测试
        有息负债：增速明显下降，龙头放缓明显
        2018  年中期，45  家样本房企有息负债余额合计4.74  万亿元，较2017  年末增长12%，增速较2017  年增速（37%）下降25pc。25  家A  股房企增长14%；20  家H  股内房增长11%；13  家龙头房企增长9%；32  家中小型房企增长16%。
        短债占比：基本稳定，A  股房企较低，龙头下降
        2018  年中期，45  家样本房企有息负债中短期负债合计约1.32  万亿元，占总有息负债比例约30%（2017  年末为31%），基本保持稳定；25  家A股房企占比约26%，20  家H  股内房占比约33%；凭借相对通畅的中长期融资渠道，龙头房企有息负债中短期占比较2017  年末下降3pc  至30%。
        现金余额：A  股房企增速放缓，H  股内房相对稳定
        2018  年中期，45  家样本房企现金余额增速放缓至10%（2017  年为20%，2016  年为57%），A  股房企增速仅为7%，H  股内房11%。结合有息负债增长情况，龙头房企现金增速7%与有息负债增速9%接近；中小房企现金增速15%与有息负债增速16%接近。
        净负债率：A  股房企上行，H  股内房下降
        2018  年中期，25  家A  股房企整体净负债率上行12pc  至123%；20  家H股内房下行4pc  至87%。由于海外资本市场更注重房企的负债水平管控，中国恒大、融创中国为代表的H  股龙头房企启动有序去杠杆，净负债水平出现稳步下降。
        ◆压力测试显示样本房企整体现金/短债压力提升
        我们对45  家样本房企进行短债偿债现金流压力测试，评估2018  年末现金/短期有息负债变化。结果显示45  家房企整体短期偿债压力提升，其中仅18  家房企现金对短期债务覆盖能力有所增强。预测2018E13  家龙头房企现金/短期债务比例为1.4，仍维持在相对安全区间。中小型房企现金/短期债务覆盖比例不足0.9  倍，压力进一步提升。
        ◆投资建议
        行业下行态势明显，部分城市销售出现快速冷却，房企现金流超预期紧张，大环境下，建议关注现金短债覆盖能力强及具备融资优势的行业标的，如万科A（预测2018E  现金短债覆盖倍数3.87，下同）、保利发展（2.28）、中华企业（3.73）；H  股建议关注华润置地（2.14）。
        ◆风险分析
        房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。