安信证券-招商蛇口-001979-金九增速放缓、单月拿地力度创18单月新低-181009

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        ■事件：10月09日公司公告，公司9  月实现签约销售面积72.43万平方米，同比增加26.16%；签约销售金额128.92  亿元，同比增加36.38%。1-9  月，公司累计实现签约销售面积556.42万平方米，同比增加35.71%；签约销售金额1162.56  亿元，同比增加49.02%。
        ■金九增速放缓，当月销售均价较8  月收缩11.67%：公司9  月实现签约销售面积72.43  万平方米，同比增加26.16%，较8  月销售面积增速收缩74.17pct；实现签约销售金额128.92亿元，同比增加36.38%，相对8  月销售额增速收窄46.78pct。9  月销售均价17799.25  元/平米，较8  月销售均价收缩2352.65  元/平米，幅度达-11.67%；9  月销售均价相对去年同期提升8.10%。传统“金九”表现趋弱。1-9  月公司实现签约销售面积556.42  万平米，同比增长35.71%，较8  月增速收缩1.55pct；实现签约销售金额1162.55  亿元，同比增长49.02%，较8  月增速收缩1.74pct；累计销售均价20893.39  元/平米，同比增长9.81%，较8  月增速收缩0.03pct。1-9  月累计销售金额/18  年计划销售额（1500  亿）为77.50%（前值68.91%），较17  年同期完成计划度78.01%略低近0.51pct。公司自5  月开始集中加大推盘节奏，这一措施使得公司在8  月的淡季中增速领跑，但市场行情逐步转冷下，金九增速有所放缓。未来在政策允许范围内，公司仍将持续加大、加快推盘力度，全年预期销售目标或能如期实现。
        ■补货均价/销售均价29.83%，累计拿地力度持续下降：9  月公司新增土地项目2  个，较8  月新增项目减少4  个，所占权益分别为26%、33%。按照权益总价/拿地总价计算9  月新增项目的权益比例为29.71%（前值68.86%）。9  月新增项目可增厚10.44  万方土储资源，其中计容面积20.89  万方，权益计容面积6.14  万方；按照累计销售均价计算，新增货值为43.64  亿元。9  月权益拿地额3.29  亿元，平均楼面价5309.3  元/平米（较8  月楼面价收缩4822.81  元/平米，幅度-47.60%）；权益拿地额/销售额比例为2.56%（8  月权益拿地额/销售额比例37.26%、7  月权益拿地额/销售额比例40.98%），1-9  月拿地力度中位数为37.26%，9  月拿地力度为18  年至今最低。如果按照累计权益拿地额/累计销售额，则9  月份累计拿地力度为43.05%，且这一数据自5  月（61.20%）开始逐步下降。平均楼面价相对9  月销售均价占比为29.83%（8  月楼面价/8  月销售均价为50.28%、7  月楼面价/7  月销售均价占比为41.02%）；从拿地成本上看，即使在扩规模下，公司对成本的管控仍具备优势。
        ■投资建议：公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，协同发展；在资源获取上，公司内涵+外延双管齐下，优势显著；我们预计公司18-20  年公司EPS  为1.99  元、2.23  元、2.50  元，对应PE  分别为8.8X、7.8X、7.0X，维持“买入-A”评级，6  个月目标价25.3  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期