西南证券-万科A-000002-销售增速放缓，拿地更趋谨慎-181010

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        投资要点
        事件：10月10日，公司公布  9月营运数据。
        单月同比负增长，预期后两月有所回升。公司9  月份实现合同销售金额434.2亿元，同比下降6.3%，环比增长13.2%，合同销售面积302.5  万方，同比增长10.8%，环比增长17.5%。单月销售金额同比下降，主因去年高基数影响，而10  月和11  月将进入低基数，预计下月起同比增速将有所回升。从销售面积来看，同比增长较为明显，但由于销售均价14354  元/平，较前期有所下降，未能拉动销售额的增长。
        累计销售增速放缓，但全年销售目标无碍。公司今年1-9  月累计销售金额4315.5亿元，同比增长8.9%，累计销售面积2902.1  万方，同比增长8.9%，分别较上月下降了2.0  个百分点和上升了0.2  个百分点。公司累计销售单价14870  元/平，同比基本持平。公司今年上半年销售增速略低于预期，3-5  月的累计销售额同比增速均在5%以下，从6  月开始回到10%以上，但三季度以来，累计同比增速继续放缓。我们预估公司全年销售额6300  亿，目前已完成目标的68.5%。
        拿地更趋谨慎，同比明显放缓。公司9  月新增项目14  个，除上海两处地以外，基本位于重点二三线城市，权益建面225.8  万方，同比下降30.1%，环比下降13.6%，支付权益价款120.0  亿元，同比下降47.5%，环比下降27.0%。主要源于去年下半年公司拿地积极，高基数导致同比增速明显放缓。公司9  月拿地均价5315  元/平，占9  月销售均价的35.7%，环比下降5.2%，拿地更趋谨慎。上半年，公司获取新项目117  个，权益建面1,144  万平方米，权益地价约578.2亿元，拿地均价为5,054  元每平方米，上半年公司拿地较为积极。
        新业务投入增大，长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行，长租公寓今年已确认为公司的核心业务，截至上半年末已覆盖30  主要城市，获取房源超16  万间，开业超4  万间，平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915  万方。物流仓储已获取项目84  个，总建面626  万方。
        盈利预测与评级。预计2018-2020  年EPS  分别为3.20  元、4.04  元、4.95  元，对应PE  分别为7  倍、5  倍、4  倍。考虑到公司作为A  股地产龙头业绩稳健增长，给予公司2018  年8.5  倍估值，对应目标价27.20  元，维持“买入”评级。
        风险提示：结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。