安信证券-保利地产-600048-销售稳步提升、补货力度收缩-181011

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        ■事件：10  月10  日晚，公司公告18  年9  月份销售数据，9  月份公司实现签约面积237.24万方，同比增长52.36%（前值+5.16%），签约金额368.82  亿元，同比增长67.70%（前值+19.93%）；1-9  月份公司累计实现签约面积2024.70  万方，同比增长34.87%（前值+32.84%），累计签约金额3036.51  亿元，同比增长45.87%（前值+43.30%）。
        ■销售稳步提升，1-9  月完成上年销售额98.20%：18  年9  月，公司实现签约面积237.24万方，同比增长52.36%（前值+5.16%），签约金额368.82  亿元，同比增长67.70%（前值+19.93%）；销售均价15546.28  元/平米，同比增长10.07%，环比下降6.58%（较上月收窄1095.63  元/平米），9  月份，房企间销售分化越发明显，公司在金九行情中保持稳步增长。销售面积增速提升较为明显（增速较8  月提升47.20pct），同时受益于销售均价的提升，签约额同比增速提升47.77pct  的增长。18  年1-9  月份公司累计实现签约面积2024.70万方，同比增长34.87%（前值+32.84%），累计签约金额3036.51  亿元，同比增长45.87%（前值+43.30%）；累计销售均价14997.33  元/平米，同比增长8.16pct（前值+7.87pct）；累计销售均价低于9  月单月均价548.95  元/平米（幅度为-3.53pct）。截止9  月份，公司累计销售面积、累计销售金额分别完成了17  年度销售面积、销售金额的90.29%、98.20%，如果未来三个月的销售与去年同期一致，全年销售额近4047  亿元（按此销售额，增速为30.88%）。
        ■权益拿地额/销售额22.86%，补货力度低于1-9  月均值：公司18  年9  月新增土地项目9  个，较17  年同期减少12  个，较18  年8  月减少8  个个；新增项目仍以合作项目为主，100%权益：非100%权益比例为3:6，50%以上权益：50%以下权益比例为8:1。9  月土地净占地面积62.78  万方，计容建筑面积230.02  万方，较上年同期分别下降54.12%、下降25.97%，权益建筑面积175.49  万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达76.29%，即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例，9  月新增项目中公司平均权益比例为76.29%；从18  年1-9  月公布的数据看，1-9  月累计权益拿地额/1-9  月总土地价款比例为66.88%（前值66.83%）。9  月新增土地总地价124.86  亿元，同比下降37.73%；新增权益地价84.32  亿元，同比下降53.56%；其中，权益拿地额/9  月销售额占比为22.86%（前值56.96%），拿地力度低于1-9  月平均拿地力度（36.98%）。从拿地均价来看，9  月新增土地楼面价5428.42  元/平米（同比-15.88%），权益楼面价4805.07  元/平米，补货均价/销售均价为34.92%，成本可控。
        ■投资建议：公司聚焦一二线资源补充，同时、落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透；另外公司高度重视市场化并购，将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一，我们预计公司2018  年-2020  年的EPS  分别为1.63  元、1.89  元、2.18元。维持“买入-A”投资评级，6  个月目标价15  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期