安信证券-房地产行业动态分析：住房成交环升、棚改货币化因地制宜-181014

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        ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率3.27，较上周提升25.93%，从申万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置。周收益率-10.30%，较上周收益率收缩6.51pct，上周计算机、通信、电子等板块领跌，地产板块跌幅属于中等位置。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。上周主流房企公布销售与拿地情况，从主流房企的表现上看，金九销售稍有失色，房企间的分化越发明显；如果从补货力度看，主流房企九月补货力度整体偏收缩，伴随补货力度的收缩，补货的边际安全也在逐步的提高。
        ■一手房成交环升2.44%：全国41  城一手房成交面积350.90  万方，同比下降22.99%，环比上升2.44%，累计同比下降15.57%；其中一线4  城成交面积45.30  万方，同比上升10.54%，环比下降15.74%，累计同比下降5.12%；二线19  城成交面积201.19  万方，同比下降23.75%，环比下降6.75%，累计同比下降23.08%；三线18  城成交面积104.41  万方，同比下降30.78%，环比上升42.96%，累计同比下降0.39%。
        ■二手房成交环升24.16%：全国15  城二手房成交面积82.73  万方，同比上升17.57%，环比上升24.16%，累计同比下降22.41%；其中，一线2  城成交面积18.21  万方，同比上升30.26%，环比下降3.71%，累计同比下降22.57%；二线9  城成交面积59.61  万方，同比上升23.83%，环比上升35.51%，累计同比下降10.59%；三线4  城成交面积4.92  万方，同比下降40.40%，环比上升31.52%，累计同比下降15.14%。
        ■可售库存环升3.23%，去化周期增加0.75  周：1）全国15  城可售库存套数同比上升11.37%，环比上升3.23%；其中一线4  城同比上升11.55%，环比下降0.78%；二线8  城同比上升12.24%，环比上升7.45%；三线3  城同比上升5.52%，环比下降1.15%。2）全国15  城可售库存去化周期29.46  周，较上周增加0.75  周；其中一线4  城去化周期30.28  周，较上周下降0.44  周；二线8城去化周期36.73  周，较上周增加2.17  周；三线3  城去化周期12.65，较上周减少0.09  周。
        ■土地成交量升价跌：1）100  大中城市供应规划建筑面积5217.75  万平米，累计同比+20.81%，相对过去四周变化幅度为+0.74%，其中一、二、三线累计同比增速分别为-20.77%、+16.88%、+29.13%；相对过去四周变化幅度分别为+207.40%、+45.32%、+87.83%；100  大中城市挂牌均价2385  元/平米，同比-22.99%，环比+17.20%；2）100  大中城市成交总建面2790.63  万平米，累计同比+10.59%，相对过去四周变化幅度为+20.47%；100  大中城市成交总价635.58  亿元，累计同比+2.92%，相对过去四周变化幅度为+18.87%；100  大中城市成交楼面价2278  元/平米，同比-29.14%，环比-21.04%；3）100  大中城市土地溢价率7.44%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为1.91%、16.19%、4.36%。
        ■政策方面：国务院常务会议明确提出严格把好棚改范围和标准，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策；未来货币化安置为主的棚改模式或将逐步退出历史舞台。国务院提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场；国家发改委发布《关于督查〈推动1  亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》。区域上，兰州住房公积金管理中心新政将停止受理以下四类住房公积金贷款申请业务；合肥住房公积金管理中心新政，明确住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，依然不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。杭州市人民政府下发进一步放宽人才落户政策以及投靠迁移政策，并建立居住证与户口登记相衔接制度。
        ■投资建议：九月主流房企的表现上看，金九销售稍有失色，房企间的分化越发明显；如果从补货力度看，主流房企九月补货力度整体偏收缩，结合九月土地市场的成交降温明显，我们认为房企补货力度的收缩或将约束政策的进一步从严空间；此外，伴随补货力度的收缩，补货的边际安全也在逐步的提高，或有助于逐步改善房企低毛利率的悲观预期。1）当前环境下，地产行业政策大幅宽松的概率不大，但资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为，行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A  等；2）行业当前由增量步入存量时代，传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求，运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流，但当前A  股纯运营类公司标的较少，基本为开发+运营模式，这一类模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，按照运营类业务的优势+开发类业务优势，建议关注华侨城A  等。
        ■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期