国泰君安-房地产行业：销售与投资轻微下滑-181019

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        房屋销售增速轻微下滑。2018  年1-9  月，相较2018  年1-8  月商品房销售增速下滑1.2  个百分点。投资的同比增速轻微下降0.2个百分点。得益于地方政府土地供应的扩大，土地购置面积在2018  年1-9  月同比上升15.7%。房地产开发企业到位资金录得温和的同比增速扩张。
        因城施策的收紧政策将会维持但货币环境可能轻微放松。因城施策将会被维持以促进房地产市场健康稳定的发展。在2018  年10月7  日，央行宣布了降准。这预示着货币政策可能不会跟随美国加息。整体而言，对于目前的政策和货币环境，维持健康的房地产的主基调将不会改变。
        公司更新：在我们覆盖的公司中，10  家公司公布了2018  年9  月合约销售。在2018  年1-9  月，合约销售表现分化且大型开发商较中小型开发商表现更好。按规模，中国恒大（03333  HK）排名第一（人民币4,480.9  亿元）。按同比增速，中国奥园（03883  HK）排名第一（133.9%的同比）。
        我们维持房地产行业  “跑赢大市”评级。尽管货币环境有可能轻微放松，但政策的收紧将被延续。整体外部环境维持从紧状态。随着融资和销售压力的逐渐显现，去化率成为房屋销售的关键数据。行业龙头能够在行业集中度提高时期通过市场份额增加而获得持续增长。拥有卓越成本控制能力的房地产开发商将会在白银时代的下半场比行业平均表现更好。我们的首选是华润置地（01109HK），基于稳定的合约销售增长和快速的租金收入扩张，公司的收入很有可能持续增长。尽管2018  上半年净负债率升高，华润置地将维持健康的资产负债表和低的平均融资成本。华润置地应是一个高防御性股票。华润置地当前目标价为28.08  港元，较2018每股净资产折让29%，相当于7.2  倍2018  年核心市盈率和1.4  倍2018  年市净率。