安信证券-房地产行业：金九失色、投资走弱、施工趋强-181019

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        ■事件：10  月19  日，统计局公布9  月房地产销售与投资数据。1-9  月份，全国房地产开发投资  88665  亿元，同比增长  9.9%，增速比  1-8  月份回落0.2  个百分点；房地产开发企业土地购置面积  19366  万平方米，同比增长  15.7%，增速比  1-8  月份提高  0.1  个百分点；土地成交价款  10002  亿元，增长  22.7%，增速回落  1  个百分点；商品房销售面积  119313  万平方米，同比增长  2.9%，增速比  1-8  月份回落  1.1  个百分点；房地产开发企业到位资金  121882  亿元，同比增长  7.8%，增速比  1-8  月份提高  0.9个百分点。
        ■销售持续走弱、一线修复回暖、三四线高位降温：1-9  月商品房销售面积  11.93  亿平米，累计同比增长2.9%，较  8  月收缩  1.1pct，持续回落；分区域看，中西部地区累计销售面积增速仍维持正，单月增速趋近于  0；从高频数据看，一线城市回升明显，三四线降温持续，二线城市  8  月虽有所回暖，但  9  月销售面积同比增速再次收窄至-10.84%附近。我们认为一二线城市的销售在过去长达一年多的压制中或将逐步释放，四季度一线销售或将持续修复，而三四线在去库存、棚改货币化收缩等逐步进入历史性尾声中销售降温趋势或延续。
        ■投资走弱、新开工单月增速回落、施工较强：1-9  月房地产投资额88665亿元，累计同比增速9.9%，较8  月增速回落0.2pct；9  月单月增速为8.9%，较  8  月单月增速回落  0.3pct；投资进一步走弱。施工面积为76.72  亿方，累计同比增速  3.9%，较  8  月累计同比增速回升0.4pct，持续走强。新开工面积  15.26  亿方，同比增长  16.4%，较  8  月增速提升  0.5pct；单月新开工增速为  20.3%，较  8  月单月增速回落  6.3pct。从剔除土地购置费的实际投资累计增速看，在  6  月底触至-4.86%后，受土地购置费的回落、施工的走强，开始逐步修复，未来我们认为土地购置费的进一步回落及施工的强表现或进一步推动实际投资的回暖。
        ■投资建议：九月数据低于预期，销售及投资等回落，但施工走强、实际投资持续修复。1）当前环境下，地产行业政策大幅宽松的概率不大，但资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为，行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科  A  等；2）行业当前由增量步入存量时代，传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求，运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流，但当前  A  股纯运营类公司标的较少，基本为开发+运营模式，这一类模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，按照运营类业务的优势+开发类业务优势，建议关注华  侨  城  A  等。
        ■风险提示：经营风险、政策因素、经济波动风险、销售不及预期