中银国际-房地产行业周刊：调控政策边际放松，销售下滑趋势明显-181022

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        上周（2018/10/14-2018/10/20）40  个重点城市新房合计成交456  万平米，环比下降1.1%；10  月截至上周累计日均成交53  万平米，环比9  月下降23.5%，较去年10  月下降15.1%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：20.6%、-9.1%、0.3%，北上广深环比变化分别为：-1.1%、67.5%、-17.4%、11.6%。政策方面，上周首套房贷利息、房屋租金纳入个税抵扣范围，有效降低购房租房成本；房屋现售试点开启，我们认为主要以“去杠杆”为目标，试点先行对于行业整体影响有限，房企或将加快竣工以对冲政策冲击。销售方面，9  月销售面积同比降低3.6%，近月首次增速转负，“金九”不再，并预计受到三四线销售下行拉动，低速增长或为常态。
        我们认为板块景气度下行趋势明显，政策有保有压，个税抵扣释放积极信号，但行业流动性仍较为紧张；在此背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs  受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数下跌2.74%，沪深300  指数下跌1.13%，相对收益为-1.61%，板块表现弱于大市，在28  个板块排名中排第11  位。
        个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：海航投资、九龙山、云南城投、世荣兆业、丰华股份。
        公司动态：绿地控股前三季合同销售2670  亿，回款2194  亿；华夏幸福前三季度销售1077  亿元，同比增长7.7%；首开股份预计前9  月扣非净利润最高增243  倍至11.85  亿；华电与招商蛇口签署合作协议  昆明电厂将改造成文体产业基地。
        政策新闻：国务院表示鼓励长期资金入市等政策要快速落实到位；住建部公布1-9  月全国棚改已开工534  万套，完成年度任务92%；统计局公布1-9  月全国房地产开发投资8.87  万亿元，增速回落；财政部发布前9  月全国土地和房地产相关税收同比增长19.3%。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交456  万平米，环比下降1.1%；10  月截至上周累计日均成交53  万平米，环比9  月下降23.5%，较去年10月下降15.1%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：20.6%、-9.1%、0.3%，北上广深环比变化分别为：-1.1%、67.5%、-17.4%、11.6%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为5.6  个月，环比下降0.72  个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积1816  万平米，环比上升2795.9%；年初至今累计成交9.04  亿平米，同比上升13%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。