兴业证券-房地产行业：徐州楼市调研纪要，前线看地产-181022

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        投资要点
        徐州楼市自16  年下半年开始启动，近期有降温的趋势，目前仅少数热门区域楼盘热销。2018  年上半年新房仍然热销，因为限价导致一二手房价格倒挂，购房者认为买到就赚到，6  月开始政策要求开发商每批新推房源规模必须在4  万平米以上（约400  套），此后供应加速放量，目前仅东部城区新盘认筹比例超过1:1，其他区域新盘认筹较低，十一期间市区西三环某品牌开发商新推楼盘当周去化约50%，郊区某品牌开发商新推楼盘当周去化约30%。
        三四线城市销量的下降是需求释放后市场的自然回落，买涨不买跌加快周期变动。目前徐州首套房首付3  成，二套首付4  成(不认贷，贷款还清仍为首套)，相对与一二线城市认房又认贷实际5-7  成左右的首付比例，徐州的贷款政策是相对宽松的。根据销售的介绍，徐州购房者倾向与在原居住地附近购房，很少跨区域购房，后续如果房价不涨，很难激发购房情绪。
        买涨不买跌，除了买房无更好的投资渠道，这些理由是徐州购房群体普遍的买入理由。资产配置是最大的买入理由，当地销售普遍认为买涨不买跌是主要原因，早几年普遍尝试过投资股票和民间小贷，但很难赚到钱，只有买房相对稳妥。其次买入新房之后可以明显改善住居环境，是消费升级的表现。
        银行倾向于配置按揭资产，徐州当地银行将房贷视为重点业务。根据当地银行工作人员的介绍，一方面按揭违约率低，徐州按揭的违约率整体上都处于较低水平。另一方面，按揭收益稳定且期限长，目前首套房基准利率上浮20%二套房上浮30%，比上浮10%的中小企业贷款都赚钱，银行没有理由不把按揭作为重点业务。
        购房杠杆率是动态的过程。当地销售介绍，目前使用商贷按揭的购房者，一般用足杠杆即首套贷7  成二套贷6  成。目前市区主流的新房单价1  万/平米面积100  平米，首付30  万月供5000  元，相对与一二线城市“6  个钱包”凑足首付款，目前徐州男方家庭普遍能够支付30  万，还没有到女方家庭支付首付的阶段，整体上首付的承受能力仍有空间。但是家庭普遍月入1  万，月供的承受能力空间不大。
        据当地销售介绍，本轮楼市初始启动的催化剂，是品牌开发商大规模进入徐州市场，主力资金对市场的影响力得到体现，地价快速上涨带来乐观预期。2015  年一线行情火爆2016  年二线行情火爆，2017  年开发商的焦点聚集在三四线。徐州作为北京上海的中点，淮海都市圈的核心城市，房价在2017  年初仍未明显启动，不少开发商将其视为价格洼地，纷纷加大拿地力度，30  强开发商均已进入徐州市场。
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、新城控股、绿地控股、万科a，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。