东吴证券-荣盛发展-002146-销售靓眼，业绩放量，杠杆水平持续改善-181025

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        事件
        荣盛发展发布  2018  年  3  季度报告：2018  年  1-9  月荣盛发展营业收入305.54  亿元，同比增长  40.89%；实现归母净利润  37.39  亿元，同比增长33.98%，加权平均净资产收益率为  13.04%，基本每股收益  0.86  元。
        点评
        结算提速，业绩可持续性强。2018  年  1-9  月公司实现营业收入  305.54亿元，同比增长  40.89%；实现归母净利润  37.39  亿元，同比增长  33.98%；第  3  季度营业收入和归母净利润分别增长  35.0%和  34.89%。业绩呈现高增态势主要系公司结转加速，销售毛利率和净利率分别为  32.3%和12.2%。公司前两年销售金额的快速提升将进一步确保公司未来结算业绩的可持续性。截至  2018  年  9  月末，公司预收账款  865.92  亿元，同比高增  40.96%，未来公司业绩仍然能保持强劲增长态势。公司预计  2018年全年归母净利润增速在  20%-40%之间。
        销售维持高增态势，1-9  月完成全年销售目标的  67.63%。荣盛发展  1-9月，实现累计签约金额  595.10  亿元，同比增长  46.18%。累计签约面积572.37  万平方米，同比增长  50.93%，目前公司已实现全年  880  亿销售目标的  67.63%。公司可售货值仍然非常充沛，预计  4  季度推盘节奏会有所加快，公司有望顺利完成全年销售目标。
        审慎拿地，杠杆水平有所回落。公司上半年通过招拍挂、城中村改造、股权收购等方式获取  53  余宗土地项目，规划权益建筑面积  402.76  万平米，同比下降  25%；7  月以来公司继续保持相对审慎的投资策略，第  3季度累计拿地金额  40  亿元，同比下降  22%；新增建筑面积  160  万平米，同比下降  56%。公司在地价偏高的大环境下，选择逆周期放缓土地投资节奏，在当下市场环境下是理性选择。截至  9  月末公司资产负债率84.9%，剔除预收账款后的资产负债率仅  44.4%，较去年同期下降  5.3个百分点，杠杆水平进一步降低。
        投资建议：荣盛发展土储丰富，拿地提速，资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域，价值迎来重估契机；公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩；“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计  2018-2020  年公司  EPS  分别为  1.74、2.23、2.86  元人民币，对应  PE  分别为  4.33、3.37、2.63  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。