华泰证券-万科A-000002-结转量价提升，泊寓再获资金支持-181025

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        核心观点
        公司发布三季报，2018  年前三季度实现营业收入1760.22  亿元，同比增长50.32%；实现归母净利润139.85  亿元，同比增长26.09%；ROE  较去年同期上升0.51  个百分点至10.04%。公司业绩符合我们预期，房地产业务结转量价提升带动业绩上扬，长租公寓业务持续扩张。维持2018-2020  年EPS  为3.20、3.95、4.54  元的盈利预测，维持“买入”评级。
        结转量价提升带动房地产业绩上扬，计提存货跌价准备体现审慎态度
        公司发布三季报，2018  年前三季度实现营业收入1760.22  亿元，同比增长50.32%；实现归母净利润139.85  亿元，同比增长26.09%。其中，房地产业务表现出色，实现营收1675.6  亿元，同比增长52.0%；毛利率27.8%，同比增长4.5  个百分点，主要因为：量方面，去年同期竣工面积较少，今年前三季度竣工面积1554.8  万平，同比上涨36.8%，从而带动结算面积同比增长32.5%；价方面，结算项目多为市场回暖期销售项目，结算均价13084  元/平，同比上涨14.7%。公司鉴于部分城市房地产市场调整，计提存货跌价准备，影响归母净利润-19.6  亿元，占计提前归母净利润的12%。
        新增项目建面同比增长8.9%，储备资源依然丰厚
        2018  年前三季度公司实现销售面积2902.1  万平，同比增长8.9%；实现销售金额4315.5  亿元，同比增长8.9%；销售均价14870  元/平，同比持平。2018  年前三季度公司新增项目建筑面积3582.5  万平，同比增长8.9%，投资金额的83.6%位于一二线城市。公司积极通过收并购获取土地资源，10月斥资32.34  亿元收购华夏幸福环京地区多宗地块，土地面积达33.93  万平。截至2018  年9  月末，公司土储建面1.52  亿平（在建8858.9  万平，储备6300.6  万平），同比增长17.8%；权益土储建面9243.8  万平，同比增长11.4%；已售未结算合同金5523.8  亿元，同比增长33.3%。
        发行第二期20  亿元住房租赁专项公司债，持续推进长租公寓规模扩张
        公司于2018  年6  月获批面向合格投资者公开发行80  亿元住房租赁专项公司债券，2018  年8  月首期发行15  亿元，第二期已于10  月23  日开始发行，期限为5年（附第3  年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），规模不超过20  亿元，其中14  亿元拟用于佛山、上海3  宗重资产集中式住房租赁项目建设。公司旗下“泊寓”是我国集中式长租公寓龙头品牌之一，截至2018  上半年末已覆盖30  个城市，签约16  万间，开业超过4  万间，开业6  个月以上项目出租率约92%。本次债券发行将为公司住房租赁业务提供资金支持，持续助力规模扩张。
        龙头白马三季报表现稳健，维持“买入”评级
        公司房地产业务结转量价提升带动业绩上扬，长租公寓业务持续扩张。我们维持2018-2020  年EPS  为3.20、3.95、4.54  元的盈利预测。可比公司2018  年平均PE  为7.68  倍（Wind  一致预期），维持2018  年合理PE  估值水平为9.0-9.5  倍的判断，目标价28.80-30.40元，维持“买入”评级。
        风险提示：钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能；多元化业务拓展不及预期；房地产行业销售增速存在下滑风险，有可能拖累公司销售。