中银国际-房地产行业9月报：投资放缓施工走强，销售转负资金改善-181020

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        2018年1-9月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长16.4%和9.9%，销售面积和金额同比分别下降-3.6%和13.3%。9月单月投资及新开工面积增速分别为8.9%和20.3%，分别较上月回落0.3及6.3个百分点，但均仍处高位；在土地市场成交热度下行的背景下，施工面积增速持续上升，对于投资的拉动作用强化。新开工增速放缓，但房企普遍实行快周转策略对于开工仍有支撑作用。9月单月销售增速-3.6%，较上月下滑6个百分点，近期首次转负，其中三四线增速明显回落，去化率下降明显。1-9月，房地产开发企业合计资金来源为121882亿元，同比上升7.8%，较1-8月扩大0.9个百分点，行业流动性边际改善。我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱，高位运行难以持续，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。    
        支撑评级的要点    
        1-9月，全国房地产开发投资额同比增长9.9%，较1-8月回落0.2个百分点；商品房新开工面积同比上升16.4%，较1-8月扩大0.5个百分点；施工面积同比上升3.9%，增速较1-8月扩大0.4个百分点；土地购置面积同比上升15.7%。9月单月投资及新开工面积增速分别为8.9%和20.3%，分别较上月回落0.3及6.3个百分点，但均仍处高位；在土地市场成交热度下行的背景下，施工面积增速持续上升，对于投资的拉动作用强化。新开工增速放缓，但房企普遍实行快周转策略对于开工仍有支撑作用。    
        1-9月的商品房销售面积为119313万平方米，同比上升2.9%；销售额为104132亿元，同比上升13.3%；较上月回落1.2个百分点；销售均价为8728元/平米，同比上升10.2%，较上月扩大0.1个百分点。9月单月销售增速-3.6%，较上月下滑6个百分点，近期首次转负，其中三四线增速明显回落，去化率下降明显。我们预计下半年一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将稳步改善；三四线由于棚改弱化销售增速下行通道开启；全国而言，在去年九、十月低基数背景下，今年仍难言改善，但有利于政策风险进一步缓解。    
        1-9月，房地产开发企业合计资金来源为121882亿元，同比上升7.8%，较1-8月扩大0.9个百分点。从各资金来源同比来看，1-8月累计数据中，国内贷款同比下降6.6%，较1-7月收窄0.3个百分点；利用外资同比下降68.8%，较1-7月收窄1.8个百分点；自筹资金同比上升11.2%，较1-7月扩大0.8个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升8.9%，较1-7月扩大0.2个百分点，其中，1-8月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升15.1%和下降1%。      
        评级面临的主要风险    
        房地产行业销售大幅下滑，去杠杆进程超预期。