华泰证券-新城控股-601155-销售结转高增长，负债率平稳下降-181028

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        前三季度归母净利同比增长57%，  维持“买入”评级
        2018Q1-Q3公司实现营收247.94  亿元，YoY+47.10%；实现归母净利31.21亿元，YoY+56.69%；实现扣非后归母净利25.81  亿元，YoY+42.28%。总体业绩符合预期，维持2018-2020  年EPS  3.70、4.94、6.26  元的盈利预测，维持“买入”评级。
        毛利率、净利率创近5  年新高，真实资产负债率平稳降低
        公司1-9  月累计合同销售金额约1595.74  亿元，YoY+113.03%，2018Q3期末合同负债（原预收账款）较2017  年末大增96.66%至999.31  亿元，对2018  预测总营收（Wind  一致预期）的覆盖率高达162.18%，未来短期收入依然具备高增长的空间。前三季度毛利率、净利率创近5  年新高，分别达到38.58%和16.65%，受益于盈利规模、质量以及销售回款的高增长，报告期末公司扣除合同负债之后的资产负债率较2017  年末降低3.46pct至54.69%，负债率的改善为公司新一轮战略布局巩固资金优势。
        吾悦广场经营效率持续提升，住宅+商业协同效应逐步显现
        截至2018  年9  月公司已开业运营的吾悦广场达到31  座，总建筑面积295.73  万平，同比增长86.11%；已出租面积183.11  万平，同比增长101.45%；三季度租金及管理费收入5.75  亿元，同比增长162.80%；前三季度累计租金及管理费收入14.51  亿元，同比增长158.00%。公司“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群布局，年初以来吾悦广场出租率、租金水平和收入规模均保持高增长态势，品牌知名度和经营效率持续提升，产品协同及战略纵深效应逐渐显现。
        大手笔回购+管理层增持稳定市场信心
        10  月19  日公告（2018-092）公司拟以自有资金通过集中竞价交易的方式回购总价不超过8.36  亿元的公司股份（不低于当前公司总股本的0.5%且不超过1%，回购目标价不超过37  元），用于实施股权激励计划或员工持股计划，有利于公司建立和完善利益共享机制，提高员工凝聚力和公司竞争力。此外，10  月17  日公告（2018-089）控股股东及其一致行动人承诺1  年内不减持，同日公告（2018-090）公司管理层计划自2018  年10  月29  日起的未来6  个月内在二级市场增持230  万股，管理层持续看好公司发展前景和内在价值，有望进一步稳定市场信心。
        业绩具备高增长基础，维持“买入”评级
        公司销售持续高增长，待结算和可售资源较为充裕，住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下，业绩具备高增长基础。维持公司2018-2020  年EPS为3.70、4.94、6.26  元的盈利预测。参考可比公司2018  年平均PE  估值7.9  倍（Wind  一致预期），考虑到公司高增长预期，给予公司2018  年PE估值8.5-9.5  倍，目标价31.45-35.15  元（前值29.60-33.30  元），维持“买入”评级。
        风险提示：商业地产扩张影响资金周转效率；重点布局城市调控政策超预期。