西南证券-万科A-000002-住宅业务符合预期，长租业务持续发力-181026

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        投资要点
        业绩总结：公司2018年前三季度实现营业收入  1760.2亿元，同比增长  50.3%；实现归母净利润139.8  亿元，同比增长26.1%。
        毛利率有所提高，首次计提存货跌价准备。前9  月，公司累计实现营业收入1,760.2  亿元，同比增长  50.3%；实现归母净利润139.8  亿元，同比增长26.1%。其中，房地产业务实现结算面积1,280.6  万平方米，贡献营业收入1,675.6  亿元，同比分别增长32.5%和52.0%。前9  月，公司房地产业务的毛利率为27.8%，较上年同期提高了4.5  个百分点。此外，鉴于部分房地产市场调整，公司首次计提存货跌价准备。截至报告期末，公司存货跌价准备余额41.4  亿元，使税后净利润减少22.8  亿元，归母净利润减少19.6  亿元。
        累计销售增速放缓，但全年销售目标无碍。公司今年1-9  月累计销售金额4315.5亿元，同比增长8.9%，累计销售面积2902.1  万方，同比增长8.9%，分别较上月下降了2.0  个百分点和上升了0.2  个百分点。公司累计销售单价14870  元/平，同比基本持平。公司今年上半年销售增速略低于预期，3-5  月的累计销售额同比增速均在5%以下，从6  月开始回到10%以上，但三季度以来，累计同比增速继续放缓。我们预估公司全年销售额6300  亿，目前已完成目标的68.5%。
        新增货值聚焦一二线，拿地更趋谨慎。第三季度，公司新增加63  个项目，总建筑面积约1,549.9  万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7  万平方米。1-9  月，公司累计新增177  个项目，总建筑面积约3,582.5  万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1,939.9  万平方米；按投资金额计算，其中83.6%位于一二线城市。去年下半年公司拿地积极，高基数导致同比增速明显放缓。公司9月拿地均价占比销售均价35.7%，环比下降5.2%，拿地更趋谨慎。
        新业务投入增大，长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行，长租公寓今年已确认为公司的核心业务，截至9  月底，租赁住宅业务累计开业项目超  150  个；8  月，公司成功发行2018  年第一期住房租赁专项公司债，利率4.05%。
        盈利预测与评级。预计2018-2020  年EPS  分别为3.26  元、4.13  元、5.07  元，对应PE  分别为7  倍、6  倍、5  倍。考虑到公司作为A  股地产龙头业绩稳健增长，给予公司2018  年8.6  倍估值，对应目标价28.04  元，维持“买入”评级。
        风险提示：结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。