浙商证券-金科服务-9666.HK-2021中期业绩点评：业绩超预期，规模高质量增长，增值服务多点开花-210825

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事件公司发布2021年中期业绩，2021H1公司实现收入25.86亿元，同比增长88.8%，实现归母净利润5.30亿元，同比增长79.1%，增速超出盈喜近10pct,点评业绩超市场预期，各业务线均取得亮眼表现，现金流大幅改善。

公司2021上半年实现归母净利润5.30亿元，同比增长79.1%，增速超出前期盈喜公告近10pct,超市场预期。

分业务来看，物业管理业务收入同比增长41.5%，收入占比50.6%（-17pct）,社区增值服务收入同比大涨419%，收入占比提升16pct至25.2%，非业主增值服务收入同比增长94%，主要由于案场交付增加以及商品房代理销售业务取得突破性进展；智慧科技服务收入同比增长115.8%，承接第三方项目增加。

经营现金流6.7亿，去年同期仅10.7百万，受益于疫情影响减缓以及收款管理加强，现金流大幅改善，目前账面现金及存款达70亿元。

在管面积稳步增长，市场直拓实力强劲，非住业态表现突出。

截至2021年6月30日，公司在管面积达到1.87亿平，同比增长44%，合约面积达到3.15亿平，合管比1.68，为未来业绩增长提供充足动力。

公司继续保持强劲的外拓实力，第三方外拓在管面积新增3396.5万方，合约面积中第三方外拓项目占比提升至58%，外拓项目主要来自市场化拓展，新增在管面积市场直拓占比超70%，体现出公司的服务品质和激励机制得到市场的不断验证。

同时，公司投资并购团队人员不断扩充，项目库项目达2.7亿平，预计下半年将逐步达成并购目标。

非住业态继续保持高速增长，在新增在管面积中占比提升至25%（+7pct），覆盖商办、学校、医院、城市服务等多种业态。

社区增值服务同比增长超400%，各业务均增长显著，本地生活服务是发展重心。

2021上半年，公司社区增值服务收入同比上升419%，细分业务看，旅居综合、美居换新、园区经营、家庭生活收入分别增长1623.0%、234.3%、526.4%、110.4%，在社区增值服务中的收入分别为41%、7%、31%、20%。

在旅居综合版块，公司坚持旅游业务全牌照运营，深耕产业链上游以及分销渠道，与景点资源方和大型旅行社紧密合作，实现16倍收入增长，收入达到2.7亿；园区经营方面，通过深挖现有资源与精细化运营，在社区传媒、停车位管理等方面卓有成效。

未来本地生活服务板块将成为社区增值业务发展重心，收购重庆头部团餐品牌韵涵，进军团餐赛道，预计与公司的非住业态项目有较强的协同效应。

成本管控+业务结构改善，助推毛利率持续上行。

公司2021上半年毛利率32.5%，同比提升约0.9pct，提升主要由于毛利率较高的社区增值服务、非业主增值服务占比提升所致。

分业务来看，物业管理、社区增值、非业主增值、智慧科技业务毛利率与去年同期相比分别+0.4pct/-4.7pct/0.4pct/0.7pct。

去年同期社保减免的情况下，基础物管仍然取得毛利率提升非常难得，主要源自低质效项目的清退和高毛利的非住业态占比提升；社区增值服务板块毛利率有所下降，主要由于占比较高的旅居综合业务占比提升，规模提升的同时对于毛利率水平有一定拖累。

盈利预测及估值公司坚持区域深耕策略，充分发挥各业态、各业务之间的协同，发挥密度优势下本地供应链优势，增值服务多点开花，下半年收并购落地可期，增长确定性较高。

我们预计2021-2023年公司实现收入55.87、91.13、141.48亿元，实现归母净利润为10.69、16.67、24.81亿元，同比增长73%、56%、49%，公司外拓实力强劲，精细化管理毛利率有保障，成长性与确定性兼备，维持“买入”评级。

风险提示：行业竞争加剧、并购或自主外拓不及预期。