东方证券-中南建设-000961-2018年三季报点评：业绩大幅上升，净负债率稳定下降-181029

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        核心观点
        业绩持续大幅上升，结算项目增加利润率改善。公司前三季度实现营业收入、归母净利润300.0亿元、12.7亿元，分别同比增长58%、223%，业绩增速超过公司三季报业绩预增公告上限。公司业绩大幅上升的主要原因是：1）过去两年公司合同销售额两年翻两番，这部分预售项目进入结算通道，公司结算项目增加；2）利润率改善，公司前三季度房地产业务毛利率23.4%，较去年底提高7.8个百分点，前三季度净利润率为5.2%，较去年同期的2.5%提高了2.7个百分点。
        净负债率明显下降。明星高管团队入驻后，通过加快销售和结算，公司持续去杠杆，由于净利润和净资产增加快于负债增加，至三季度末净资产负债率为156%，较去年同期和去年底分别下降54和77个百分点。公司经营回款情况良好，前三季度经营性现金流入1161.1亿元，明显高于全部有息负债规模563.0亿元，公司三季度末持有的货币资金216.4亿元远远高于有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债合计156.1亿元，偿债能力强。
        地产销售快速增长，土地投资谨慎积极。公司前三季度房地产业务保持快速增长，实现合同销售面积777.8万平方米，销售金额1026.5亿元，同比分别上升36.7%和63.7%。公司第三季度实现合同销售面积257.5万平方米，销售金额374.0亿元，同比大幅增长  87.0%和111.2%，体现了公司在去化率下行的行业背景下穿越周期的成长能力。为了保障销售面积的持续增长能力，公司前三季度新增项目91个，规划建筑面积1314.5万平方米。近期公司拿地要求提高，更加谨慎。
        财务预测与投资建议：
        维持买入评级，目标价7.56元。我们预测公司2018-2020年EPS分别为0.63/1.09/1.46元，可比公司2018年平均估值为9X，公司的业绩增长高于行业龙头及同等规模的二线开发商水平，我们给予公司30%的估值溢价、2018年12X估值，对应目标价为7.56元。
        风险提示
        房地产销售增长不及预期。融资环境极度恶化，导致公司资金链断裂。