华泰证券-金地集团-600383-结转超预期，长期配置价值明显-181030

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        2018  前三季度归母净利同比大增131%，维持“买入”评级
        2018  前三季度公司实现营收335.14  亿元，YoY+60.27%；实现归母净利52.46  亿元，  YoY+131.21%；  实现扣非后归母净利50.83  亿元，YoY+132.68%。受益于结转规模、结转毛利率提升，以及小股操盘项目结算带来投资收益增加，公司业绩略超预期。维持2018-2020  年EPS  1.74、1.96、2.19  元的盈利预测，维持“买入”评级。
        销售预期逐步改善，预收款增速有所放缓
        2018  年1-9  月公司累计实现签约面积580.1  万平，YoY+3.80%；累计签约金额1060.9  亿元，YoY+3.39%。我们认为公司销售金额低于预期的原因为主要城市受卡预售证、卡网签政策的影响，新取证及新推货资源较少。公司半年报表示通过加速开工等方式争取提前取证供货，上半年新开工面积919  万平，YoY+129.75%，全年计划新开工面积上调28.85%至1572万平。随着可售资源逐渐释放，我们预计未来销售同步改善。三季末公司预收账款668.38  亿元，YoY+19.65%，销售低增长+结转高增长导致增速有所放缓。
        结转规模略超预期，费用改善+表外收益共同推升盈利规模前三季度公司结转规模略超预期，营收YoY+60.27%。结转质量方面，毛利率YoY+6.82pct  至41.39%，处于历史高位水平。虽然报告期公司表内项目少数股东损益对净利润的稀释有所扩大，  占净利率的比重YoY+2.19pct  至31.37%，但是三项费率较2017  同期减少3.21pct  至7.43%，同时表外小股操盘项目结算带来投资净收益21.14  亿元，YoY+125.49%，共同导致公司净利率YoY+7.51pct  至23.01%，归母净利YoY+131.21%。
        负债率小幅提升，股息率依然具备吸引力
        2018  年1-8  月公司累计新增借款金额为244.73  亿元，占2017  年末经审计净资产579.56  亿元的比重为42.23%。9  月末剔除预收款后的资产负债率较2017  年末提升6.69pct  至50.95%，销售增速放缓叠加新开工提速，负债率小幅提升。公司2015-2017  年分红比率由此前的10%-20%大幅提升至59%、50%、35%，考虑到后续资金需求提升，保守假设2018  年分红比率下降至25%，公司股息率（2018  年预测归母净利润分红比率/总市值）仍能达到5%，长期配置价值依然优势明显。
        拿地强度延续+股息率具备吸引力，维持“买入”评级
        公司加速新开工，未来销售情况有望好转；背靠险资股东，股息率具备吸引力。我们维持2018-2020  年EPS  1.74、1.96、2.19  元的盈利预测。参考TOP50上市房企2018  年平均PE  7.1  倍，给予公司2018  年6-6.5  倍PE  估值，目标价10.44-11.31  元（前值11.31-12.18  元），维持“买入”评级。
        风险提示：一二线城市限价管控趋严；土储权益占比较低，业绩稀释程度可能扩大。