国海证券-南都物业-603506-2018年3季报点评：内生增长能力提升，长租业务致业绩短期承压-181030

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        事件：
        南都物业发布公告：2018  年1-9  月，公司实现营业收入7.38  亿元，同比增长27.1%；归属上市公司股东净利润6589.5  万元，同比增长30.2%。每股收益0.66  元，加权平均ROE11.74%。其中第3  季度营业收入、归属上市公司股东净利润分别为2.69  亿元、2349  万元。
        投资要点：
        扣非归母净利润增幅较低，毛利率下滑为主要原因。1-9  月归属上市公司股东净利润增长30.2%，扣除政府补助和理财产品收益后的归属上市公司股东净利润增长3.5%，扣非净利润增幅较低的原因主要在于毛利率下滑和管理费用率的提升。Q1-Q3  主营业务成本同比增长31.8%，增幅高于营收增幅，综合毛利率水平22.6%，Q3  毛利率19.8%、环比减少约5pct，其中主要包含金枫物业并表对上市公司毛利率的影响因素。Q1-Q3  管理费用同比增长32.6%，管理费用率10.5%，较去年同期提升0.43pct。
        签约面积增长亮眼，单季度数据显示公司内生增长能力提升。截止9月底，公司累计签约项目411  个，累计签约面积5288.44  万平方米，较2017  年底增长36%，主要来自于金枫物业的收购和自身新项目拓展。1-9  月新增签约物业服务项目56  个，新增签约物业服务面积666.43  万平方米，完成了2017  年全年新签约面积的90.4%。环比来看，今年前三个季度新增签约面积分别为103.4  万平方米、265.3万平方米和297.7  万平米。新签约项目面积规模逐季提升，代表了公司内生增长能力提升，主要得益于公司依托战略合作伙伴绿地和银泰实现了跨区域业务扩张，同时公司内部强化事业部营销管理考核机制，以及今年收购的金枫物业在新项目拓展方面的贡献。
        租金个税抵扣利好公司长租公寓业务，短期内租金及费用摊销使公司利润承压。公司在运营的三个长租公寓项目分别于2017  年下半年和今年下半年开始营业，长租公寓的租金和装修费用会平均摊至各期，在项目整体盈利之前仍会对公司利润造成一定压力。10  月20日出台《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》明确指出个人房屋租金支出专项附加扣除省会城市扣除标准为1200  元/月，且从执行的层面来看，公司作为经营规范的公寓出租人、相比私人出租人更便于协助承租人办理抵扣所需相关材料和手续，对承租人更具吸引力，个税抵扣政策整体有利于推动公司长租公寓业务未来发展。  
        盈利预测和投资评级：维持买入评级预计公司2018-2020  年归属上市公司股东净利润分别为9117  万元/1.24  亿元/1.66  亿元，EPS  分别为0.88  元/1.20  元/1.61  元，对应PE  分别为22.9  倍/16.8  倍/12.6  倍。维持公司买入评级。    
        风险提示：1）上游地产周期风险；2）人力成本上涨压力；3）个税新政实施细则不确定性风险；4）新签面积拓展不达预期风险；5）长租公寓运营不达预期风险；6）股价波动风险。