中银国际-房地产行业周刊：龙头领跑Q3业绩，销售城市分化明显-181029

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        上周（2018/10/21-2018/10/27）40  个重点城市新房合计成交474  万平米，环比上升1.7%；10  月截至上周累计日均成交57  万平米，环比9  月下降17.3%，较去年10  月下降8.3%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-5.6%、1.3%、5.9%，北上广深环比变化分别为：29.1%、-20.7%、-7.6%、24%。上周三季报陆续公布，龙头房企普遍实现30%以上的业绩增速，但累计销售增速较去年及今年H1  有所下滑。分城市来看，重点一线城市处于逐步改善阶段，推盘量预计将回升，但二三四线均景气度下行。在周期下行过程中，不排除政策边际放松可能性，部分城市已出现按揭利率下降。在此背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs  受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数上涨8.08%，沪深300  指数上涨1.23%，相对收益为6.84%，板块表现强于大市，在28  个板块排名中排第1  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：嘉凯城、荣安地产、荣丰控股、亚太实业、天业股份。
        公司动态：新城控股前9  月营收247.9  亿元，同比增47.1%；阳光城前9  月净利增1.55  倍，拟最高回购1.2%股份；碧桂园全资附属完成30  亿元公司债发行，票面利率6.80%；绿地控股携手安徽池州投200  亿打造产城融合创新区；华发股份上调30  亿公司债后两年利率至5.5%；泰禾集团前三季营收196  亿，资产负债率84.8%。
        政策新闻：9  月末北京个人房贷增速跌21.4%，为近5  年最低；厦门1-9月发放住房公积金贷款50  亿，同比增长2.6  倍；重庆前三季度房地产开发投资增8.8%，商品房销售额增21.2%；海南将认真整治填海造地乱象，遏制炒房炒地投机行为；湖北襄阳推出楼市新规，商品房预售须申请且接受房管局价格指导。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交474  万平米，环比上升1.7%；10  月截至上周累计日均成交57  万平米，环比9  月下降17.3%，较去年10  月下降8.3%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-5.6%、1.3%、5.9%，北上广深环比变化分别为：29.1%、-20.7%、-7.6%、24%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为6.5  个月，环比上升0.14  个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,301  万平米，环比下降39.5%；年初至今累计成交9.24  亿平米，同比上升10.7%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。