国盛证券-华润置地-1109.HK-1H21核心利润99.1亿元同增18.3%，预计全年购物中心回报率达10.7%-210828

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事件：8月26日，公司发布2021年半年报。

1H21营收737亿元同增63.8%，核心归母净利润99.1亿同增18.3%。

上半年公司营业收入737.4亿元，同比增长63.8%。

其中物业开发、物业投资（含酒店）、建筑装修业务的收入分别是609.3/82.8/45.3亿元，同比分别增长69.4%/63.4%/13.9%；占营收比例分别为82.6%/11.2%/6.1%。

受高价地及限价政策影响，公司开发物业毛利率由同期的31.1%降至27.1%（扣除土增税后毛利率为21.5%）；投资物业（含酒店）毛利率由同期的67.9%上升至69.8%；综合毛利率为31.3%，同比下降2.2pct，毛利润231.1亿元。

公司归母净利润131.3亿元，同比增长15.4%，核心归母净利润99.1亿元，同比增长18.3%，核心归母净利率13.4%。

中期股息0.173元/股，同比增长15.3%。

销售额1648亿元同增48.7%，已达今年销售目标的52.3%。

投拓积极，获取多个重点城市TOD综合体项目。

物业开发板块公司上半年销售额1648亿元，同比增长48.7%，已完成今年销售目标3150亿的52.3%；销售面积963万方，同比增长52.4%；销售单价17107元/平，同比微降2.4%。

公司已售未结金额为2370亿元，预收账款为2414亿元，覆盖2020年营收1.34倍。

拿地方面：公司上半年投拓积极，拿地金额915亿元，同比增加55.4%，金额口径投销比55.5%；权益拿地金额743亿元，金额口径权益比81.2%，同比增加15.3pct；拿地建面838万方，同比增长69.3%；楼面价10921元/平，同比降低8.2%。

公司持续聚焦四大国家战略区域及高能级城市，一二线城市投资占比86%，并在杭州、南京、长沙等重点城市获取多个TOD商业综合体项目。

公司目前土储面积为7098万方，同比持平。

物业投资业务表现卓越，上半年平均单座购物中心租金收入1.36亿元领先行业水平，预计全年回报率可达10.7%。

购物中心方面，得益于公司的精细化运营管理和重奢品牌优势，公司商业表现优秀。

目前已开业万象系购物中心达48座，储备项目60座；上半年零售额达506亿元，同比增长87.1%；租金收入65.3亿元，同比增长64.7%，其中同店增长60.4%，平均每座购物中心半年租金收入达1.36亿，远远领先行业平均水平；整体出租率96.0%，同比提升2.1pct。

商业会员人数为1750万人，会员消费占比高达57.5%，预计2021年回报率（EBITDA/Cost）可达10.7%。

上半年48座在营购物中心中38座零售额位列城市前三，20家排名第一。

写字楼租金收入9.4亿元，同比增长30%；整体出租率75.7%，同比提升2pct。

酒店管理方面，租金收入为7.4亿元，平均房价1041元/间/天已超疫情前水平。

轻资产管理板块，子公司华润万象生活上半年营收40亿元，同比增长28.1%，核心利润7.8亿元，同比增长115.6%，助力公司打造全新业绩增长极，财务稳健稳居绿档，平均融资成本3.88%同比下降20bp。

截至6月30日，公司综合借贷额折合人民币1944亿元，现金及银行存款949亿元，平均融资成本为3.88%，较去年年底下降20bp，行业领先。

公司三道红线指标稳居绿档：净负债率为37.4%，剔除预收账款的资产负债率60.9%，现金短债比2.3。

投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为24.6%/19.7%/15.0%，核心利润为267.97/303.51/342.381亿元，增速为11.0%/13.3%/12.8%，核心EPS为3.76/4.26/4.80元/股，核心EPS对应的PE为7.0/6.2/5.5x。

归母净利润为325.04/364.14/406.05亿元，增速为9.0%/12.0%/11.5%，归母净利润对应的EPS为4.56/5.11/5.69元/股，对应的PE为5.3/4.7/4.2x。

维持“买入”评级。

风险提示：房地产调控措施收紧超预期，毛利率不及预期。