中银国际-保利地产-600048-业绩稳增土储充足，融资优势巩固龙头地位-181030

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        保利地产2018  年前三季度实现营业收入949.21亿元，同比增长25.66%；实现归属母公司净利润95.96  亿元，同比增长16.04%；每股收益0.81  元。2018年1-9  月公司实现销售额3,036.5  亿元，同比增长45.9%，其中一二线城市签约金额占比77%；销售回款2,603  亿元，回款率超85%。公司新增土地储备2,456  万方，报告期末待开发建面9,289  万方，可保障2-3  年开发需求。考虑到公司结算资源充足，融资优势显著，在行业集中度提升的背景下，我们预计公司2018-20  年EPS  分别为1.67/2.08/2.73  元，对应18  年PE7.4  倍，维持买入评级。
        支撑评级的要点
        业绩稳健毛利率提升，全年业绩稳增可期。2018  年前三季度公司实现营业收入949.21  亿元，同比增长25.66%；实现归母净利润95.96  亿元，同比增长16.04%；  销售毛利率32.7%，同比增长0.5  个百分点。业绩增速低于营收增速主要因为结转项目权益比例较低，少数股东权益占比扩大10.3个百分点至28.9%。1-9  月，公司新开工面积  3,297  万方，竣工面积  1,173  万方，在建面积  9,242  万方，分别同比增长  84.2%、9.2%和  47.1%，其中竣工面积仅完成全年竣工计划1,900  万方的61.7%，预计Q4  结转力度将加大。
        销售高增回款率高，土储充足聚焦一二线。2018  年前三季度公司实现销售面积2,024.70  万方，销售金额3,036.51  亿元，分别同比增长34.87%、45.87%，其中一二线城市签约金额占比77%；销售回款2,603  亿元，同比增长46.3%，回款率超85%。2018  年前三季度公司新增拓展项目108  个，计容建面2,456  万方，同比下降17.1%；拿地金额1,636  亿元，同比增长4.6%，其中一二线城市占比75%。截至报告期末，公司待开发建面约9,289万方，在建及拟建项目总建面23,131  万方，可售货值超1  万亿，保障未来2-3  年开发及销售需求。考虑到公司布局以一二线城市为主，今年以来复苏迹象明显，需求持续增长，预计今明两年销售延续高增态势。
        杠杆提升维持可控，融资渠道多元优势显著。2018  年三季度末公司资产负债率和净负债率分别为79.87%和101.4%，剔除预收账款后资产负债率仅42.83%，负债结构较为合理。上半年公司新增有息负债综合成本5.10%，整体有息负债综合成本仅4.86%，为行业最低水平；多元化融资渠道畅通，今年以来多次发行中票、美元债等产品，在行业整体流动性趋紧的背景下融资优势明显，龙头地位巩固。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，调控力度超预期。
        估值
        我们预计公司2018-20  年EPS  分别为1.67/2.08/2.73  元，对应18  年PE7.4  倍，维持买入评级。