安信证券-保利地产-600048-新开工积极、回笼率持续提升-181030

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        ■事件：10  月29  日晚，公司公告18  年三季报：18  年前三季度公司实现营业收入949.52亿元，同比增长25.67%；实现归属上市公司股东净利润95.96  亿元，同比增长16.04%；实现每股基本收益0.81  元，同比增长16.04%。
        ■业绩稳步增长、新开工积极：1）18  年前三季度公司实现营业收入949.52  亿元，同比增长25.67%；实现归属上市公司股东净利润95.96  亿元，同比增长16.04%；其中，第三季度公司实现营业收入354.16  亿元，同比增长67.95%，实现归母净利润30.90亿元，同比增长18.01%，单季度同比增速收缩3.81pct。报告期内，公司毛利率为32.71%，较上年同期提升0.48pct，较上年末提升1.63pct；受益于毛利率的较大改善，报告期内净利率14.21%，较17  年同期提升0.77pct。2）前三季度公司新拓展国内项目108  个，新增容积率面积2456  万方，总成本1636  亿元；补货均价6661.24  元/平米（18H1  补货均价7099.34  元/平米）；补货总额/销售额为53.88%（18H1  补货力度为49.79%），补货均价/销售均价为44.42%（18H1  安全边际为47.94%），三季度较上半年补货力度略提升，但补货的安全边际更高。截止报告期末，公司新开工面积3297  万方，是17  年全年完成额的107.22%，新开工积极；竣工面积1173  万方，是17  年全年竣工面积的75.50%。
        ■回笼率持续提升、业绩锁定率高：1）公司在手现金充裕，截至报告期末，公司在手现金971.46  亿元，较上年同期增长49.31%。销售回款为公司内部融资能力的主要途径，前三季度公司累计实现销售回笼2603  亿元，同比增长43.6%，销售回笼/销售额为85.72%（18H1  回笼率为78.86%）。报告期内公司融资活动现金流入1271.40  亿元，同比增长36.61%，报告期内新增有息负债5  亿元、20  亿元、25  亿元中票利率分别为4.59%、4.88%、4.60%，平均成本不足5%，低成本融资优势显著；销售回笼/融资活动现金流入为2.05，体现为公司资金来源上更多依赖于项目回款。2）截至报告期末，公司资产负债率79.87%，较17  年末略提升2.59pct；剔除预收款后资产负债率仅42.83%，较1  年末收缩2.10pct，负债结构较为合理。期末公司预收款余额3174.68  亿元，较17  年末增长40.91%，预收款/上年营收为216.94%，业绩锁定率较高，或可保障未来2-3  年的业绩基础。
        ■投资建议：公司聚焦一二线资源补充，同时、落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透；另外公司高度重视市场化并购，将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一，我们预计公司2018  年-2020  年的EPS  分别为1.63  元、1.89  元、2.18  元。维持“买入-A”投资评级，6  个月目标价15  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期