光大证券-中国金茂-0817.HK-2021年中期业绩点评：全年结算大幅提升，金茂物业高端领先-210828

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事件：公司发布2021年中期业绩，营收同比大幅提升135%2021年8月24日，公司发布2021年中期业绩。

报告期内，公司营收284.56亿元，同比大幅提升135%；毛利57.74亿元，同比提升47%；归母净利润43.01亿元，同比提升14%；扣除投资物业公允价值重估的核心归母净利润34.55亿元，同比提升3%；中期每股派息12港仙。

点评：销售强势支撑结算大幅提升，“三道红线”绿档，金茂物业高端优势显著1）公司产品力卓著，销售强势增长，支撑全年结算大幅提升。

2020年销售金额2311亿元，同比增长44%；2021年上半年销售金额1302亿元，同比增长27%（回款率约为94.5%，较2020年同期提升约5.5个pct）；2021年上半年，公司营收约285亿元，同比大幅提升135%，其中城市与物业开发板块营收约249亿元，同比大幅提升151%；展望全年，我们认为公司前期强势销售将有力支撑全年的结算数据，预测公司2021年全年营收增速约为72%，其中城市及物业开发板块的全年增速约为75%。

2）随着2017-2018年高价土地项目逐步进入结算周期，叠加当前严厉的调控政策和限价政策，短期遏制行业整体盈利水平，公司2021上半年的毛利率水平仍处于磨底过程中，2021年上半年整体毛利率为20.29%（对比2020全年约为20.63%）；展望后续，我们认为随着高地价项目逐步结算完毕，以及城市运营拿地项目占比逐步提升（公司已累计锁定或获取30个城市运营项目），毛利率水平有望企稳回升。

3）截止2021年中期，公司剔除预收资产负债率为68.9%，净负债率为51.6%，现金短债比为1.26，“三道红线”绿档；上半年公司平均借贷成本仅4.01%（对比2020年4.42%，2019年4.92%），信用优势明显；金茂物业高端品质领先，在管面积中一二线城市占比约84%，荣获2021年度中国高端物业服务力企业TOP1、2021年度中国物业服务百强企业TOP17等多项荣誉。

盈利预测、估值与评级：公司上半年结算规模大幅提升，剔除汇兑损益影响后我们上调2021-2023年预测基本EPS为0.50元（上调11.1%）、0.70元（上调9.4%）、0.87元（上调2.4%）；当前股价低估明显，如按2020年派息金额（26港仙）计算，股息率已超过10%。

公司品牌力和美誉度均较好，销售持续强势，结算大幅提升，下属金茂物业高端服务力显著，估值和股息率具备较强吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。