东吴证券-中南建设-000961-投资相对审慎，销售持续高增-181101

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        事件
        中南建设发布  2018  年  10  月经营数据：公司房地产业务  2018  年  10  月份实现合同销售金额  118.1  亿元，同比增长  60%；销售面积  95.7  万平米，同比增长  43%。1-10  月份累计合同销售金额约  1144.7  亿元，同比增长63%；累计销售面积约  873.5  万平米，同比增长  37%。
        点评  
        10  月量价齐升，销售金额同比高增  60%。中南建设  10  月房地产业务实现合同销售金额  118.1  亿元，同比增长  60%；销售面积  95.7  万平米，同比增长  43%；销售均价  12341  元/平米，环比  9  月下降  14%，推盘结构有所变化。从累计数据看，公司  1-10  月份累计合同销售金额约  1144.7亿元，同比增长  63%；累计销售面积约  873.5  万平米，同比增长  37%。
        投资相对审慎，楼面均价保持低位。10  月公司在南宁、淄博、泰安、福州获取  4  幅地块，新增项目计容建筑面积  61.23  万平米，总地价  16.4亿元，仅占同期销售金额的  14%，拿地成本权益比例为  92%，楼面均价2678  元/平米，占同期销售均价的  22%，拿地均价维持低位，有效保障公司未来项目毛利率水平。公司土地储备充沛，截至  2018  年  6  月，公司共有  258  个项目，在建开发面积合计  3133  万平米，未开工面积合计2272  万平米，以上半年销售面积计算，公司在手土地储备能够满足  3-4年开发需求。
        盈利大幅改善，业绩持续高速增长。2018  年  1-9  月公司实现营业收入299.96  亿元，同比增长  57.71%；实现归母净利润  12.67  亿元，同比增长223.14%。公司业绩维持高速增长，主要由于公司盈利能力大幅改善。
        2018  年前  3  季度，公司销售毛利率  21.3%，较去年同期提高  3.5  个百分点；其中房地产业务毛利率  23.4%，较  2017  年末提高  7.8  个百分点。截至  9  月末，公司预收账款  1054.25  亿元，同比增长  70.48%，为公司未来业绩增长奠定基础。由于公司近两年销售规模增长迅速，导致两项费用增速高于收入增速，但这实际是由于结算节奏不匹配导致。尽管如此，公司销售净利润率仍上升至  5.2%，较去年同期提高  2.7  个百分点。
        投资建议：中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整，正在发生重大变化，公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。公司销售规模快速提升，业绩迎来快速释放期。我们预计公司2018-2020  年  EPS  分别为  0.56、1.09、1.88  元人民币，对应  PE  分别为10.80、5.53、3.22  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。