安信证券-房地产行业：中央政治局会议未提房地产、政策趋稳-181104

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        ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率3.93，较上周提升3.61%，从申万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置。周收益率+2.59%，较上周收益率收缩5.49pct，上周医药生物、电子、休闲服务等板块领涨，地产板块周收益率处于中下位置。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口；另根据目前地产股票公布回购情况，建议积极关注新城控股、阳光城等。我们分析了地产行业三季报持仓情况：地产行业持股比例为3.93%，处于12年至今的低位，超配0.35pct，较18Q2有所提升；行业持股集中度继续提升，持仓前十占比92.27%，较18Q2提升1.37pct；持仓前二十占比99.13%，较18Q2提升1.02pct，持股集中度自16年Q3开始触底回升。国有企业持仓比例为69.47%，持仓比例持续提升，但较高点仍有些差距，民企持仓比例持续下降。    
        ■一手房成交环升7.81%：全国41城一手房成交面积458.34万方，同比下降12.47%，环比上升7.81%，累计同比下降12.65%；其中一线4城成交面积67.86万方，同比上升19.33%，环比上升19.18%，累计同比下降4.24%；二线19城成交面积290.30万方，同比下降9.14%，环比上升15.21%，累计同比下降17.98%；三线18城成交面积100.17万方，同比下降31.96%，环比下降13.81%，累计同比下降2.50%。    
        ■二手房成交环降5.17%：全国15城二手房成交面积121.12万方，同比下降5.81%，环比下降5.17%，累计同比下降21.82%；其中，一线2城成交面积34.13万方，同比上升17.38%，环比上升5.40%，累计同比下降21.98%；二线9城成交面积81.23万方，同比下降6.38%，环比下降8.03%，累计同比下降9.66%；三线4城成交面积5.76万方，同比下降54.84%，环比下降17.89%，累计同比下降16.82%。    
        ■可售库存环升0.55%，去化周期增加0.10周：1）全国15城可售库存套数同比上升13.01%，环比上升0.55%；其中一线4城同比上升20.71%，环比上升0.80%；二线8城同比上升9.72%，环比上升0.33%；三线3城同比上升0.40%，环比上升0.55%。2）全国15城可售库存去化周期30.10周，较上周增加0.10周；其中一线4城去化周期32.56周，较上周增加0.13周；二线8城去化周期33.61周，较上周减少0.32周；三线3城去化周期16.64周，较上周增加0.51周。    
        ■土地成交量价齐升：1）：100大中城市供应规划建筑面积2639.14万平米，累计同比+14.92%，相对过去四周变化幅度为-0.01%；100大中城市挂牌均价4629元/平米，同比+173.10%，环比+84.72%；2）100大中城市成交总建面2480.63万平米，累计同比+7.25%，相对过去四周变化幅度为+14.23%；100大中城市成交总价577.22亿元，累计同比-0.23%，相对过去四周变化幅度为+18.09%；100大中城市成交楼面价2327元/平米，同比+6.21%，环比+12.42%；3）100大中城市土地溢价率3.12%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、4.22%、1.65%。    
        ■政策方面：10月31日中央政治局工作会议召开，本次会议再次提及7月政治局会议的六稳"稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期"；并未提及房地产相关政策，未提及房价等。我们整理了历次政治局会议要点，一般在经济下行压力较大的时候，会议极少提及房地产。我们认为，目前经济形势压力下，房地产行业政策进一步收紧的概率及空间都不大，未来行业政策趋于稳定且有逐步放松的可能性。    
        ■投资建议：当前环境下，地产行业政策进一步收紧的概率及空间都不大，行业资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为，1）行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A等；2）根据目前回购的进展，我们认为可适当关注新城控股、阳光城、华侨城A等。    
        ■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期