中泰证券-保利地产-600048-业绩稳健增长，现金流管理强化-210827

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事件：8月24日，保利地产发布2021年半年报，报告期内公司实现营业收入899.72亿元，同比+22.07%；归母净利润102.98亿元，同比+1.72%。

销售层面量价双增，核心城市进一步深耕2021年上半年公司销售稳步增长，实现签约金额2851.85亿元（YoY+27.01%）。

结构上看，38个核心城市销售占比77%；珠三角、长三角两个核心区域合计销售占比53%，与去年基本持平。

上半年实现签约面积1671.29万m2（YoY+12.00%），销售均价17064元/m2（YoY+13.4%）。

拿地风格保持稳健，城市布局适度下沉上半年保利地产新增项目合计84个，新增计容建筑面积1651万m2（YoY+67.8%），拿地金额为963亿（YoY+17.4%）。

公司在核心城市群内潜力三线城市的布局适度增加，新增资源中一二线城市金额占比69%，同比下降14个百分点。

因城市布局下沉，平均拿地楼面价下降至5833元/m2（YoY-30%）。

拿地风格较为稳健，坚持等量拓展的原则，上半年拿地面积覆盖当期销售面积99%。

地价售价比为34.2%（YoY-21.2pct），拿地金额比销售金额为33.8%（YoY-2.8pct）。

业绩平稳增长，结算毛利率承压2021年上半年，公司实现主营业务收入899.72亿元（YoY+22.07%），归母净利润102.98亿元（YoY+1.72%）。

公司上半年毛利率为32.50%，同比下降3.22个百分点；净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。

受毛利率下行、合作项目增加推升少数股东损益增长的影响，上半年归母利润增速低于收入增速。

未来随着高地价项目的陆续结转，毛利率水平将会继续承压。

现金流管理强化，增持彰显信心公司强化现金流管理，上半年公司销售回款2556亿元，回款率89.6%，同比基本持平。

负债端持续优化，有息负债规模3341亿元，有息负债综合融资成本约4.70%，较去年末下降7个基点。

各项指标均达“三道红线”绿档标准，剔预后的资产负债率为66.2%（YoY-2.5pct），净负债率58.7%（YoY-13.3pct），现金短债比1.93,与去年基本持平。

此外，2021年8月5日公司发布公告，管理层计划未来6个月增持公司股份，合计增持金额不低于800万，体现了管理层看好公司的中长期发展。

盈利预测与投资建议2021年上半年，保利地产销售稳健增长，收入规模持续提升。

拿地上坚持等量拓展的原则，土储规模保持在合理水平。

当前，头部企业凭借规模优势和稳健的经营风格，使行业集中度提升明显，保利地产作为行业龙头，未来发展空间广阔。

我们预计，公司2021年至2023年，实现营业收入2889.31亿、3247.58亿、3524.93亿，同比增长18.80%、12.40%及8.54%，实现归属母公司净利润317.93亿、351.41亿及381.96亿，同比增长9.83%、10.53%及8.70%。

公司当前股价对应2021年业绩为4.2倍，估值处于历史底部。

2021年来公司销售及拿地规模持续复苏，龙头房企地位稳固，维持“买入”评级。

风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。