开源证券-美的置业-3990.HK-港股公司深度报告：销售靓眼，财务优化，制造业优势凸显-210829

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销售靓眼，制造业基因赋能，维持“买入”评级美的置业坚持“智慧地产制造商”发展定位，战略升级为“四大主航道”。

我们下调公司2021-2022年盈利预测，并新增2023年盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为48.96、55.90、63.33亿元（2021/2022年前值为71.35、88.24亿元），对应EPS分别为3.97、4.53、5.13元，当前股价对应PE为3.2、2.8、2.4倍，公司在智慧化制造、融资等方面优势得天独厚，维持“买入”评级。

毛利率略有下滑，核心利润增速可观2021年上半年，公司实现营业收入330.4亿元，同比增长57.8%。

盈利能力方面，公司实现核心净利润31.0亿元，同比增长31.6%；归母核心净利润22.5亿元，同比增长11.2%。

公司毛利率为20.7%，同比下滑5.7个百分点；归母净利率为6.5%，同比下滑3.1个百分点。

整体而言，公司营收高增驱动盈利规模有所增厚，但行业下行趋势下公司盈利能力略有下滑。

核心竞争力：销售强劲，资金优势明显，杠杆降低位居“黄档”（1）销售：2021年上半年，公司销售额825.9亿元，同比增长71.3%。

其中，一二线及强三线城市占比78%。

（2）土储：截至2021年6月末，公司全口径土储建面6309万方。

其中，一二线城市占比59%。

（3）资金：2021年上半年，公司加权平均融资成本4.92%，较2020年下降41BP。

（4）杠杆：截至2021年6月末，公司净负债率58.2%，较2020年末大幅下降21个百分点；现金短债比2.21；扣预资产负债率74.7%，位居“三道红线”的“黄档”。

战略升级，“四大主航道”协同发展2020年，公司“一主两翼”战略升级为“四大主航道”战略。

其中，住宅开发以“智慧地产”为指引，构建“5M智慧健康社区”产品体系；大服务以物业服务为主营，发力城市空间生态建设；产业发展基于公司的制造业基因；商业运营双轨并行，打造创新交互体验。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。