招银国际-华润置地-1109.HK-最佳内房股之一-181107

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        年初至今股价上涨21.5％。市况低迷，然而华润置地表现良好，其股价年初至今已上涨21.5％。投资者对其前景感到乐观。首先，因深圳高毛利项目结转，公司2018  上半年录得毛利率48.1％。其次，公司前三季合约销售和总租金收入分别增长55.4％至1,564  亿元(人民币?下同)和29.5％至69  亿元。
        截至2018  年9  月末，公司已完成全年销售目标1,830  亿元的85.4％。我们最近参观了合肥和重庆的项目，并对公司的业务，特别是租赁物业继续感到乐观。
        储备不足，合肥销售放缓。自2014  年9  月成立以来，华润置地的合肥办事处已在安徽开发了10  个项目。合肥办事处在2011  -  14  年度合约销售额年复合增长率为54.4％，2014  年录得38.9  亿元，但其后逐步回落至2017  年的17.2  亿元。这是由于合肥办事处在过去三年未有增加足够的可销售用地，而目前安徽的土地储备则达到225  万平方米。我们参观了合肥市中心的旗舰项目—华润中心。华润中心的楼面面积为130  万平方米，包括13  万平方米的办公室、70  万平方米的住宅项目、以及33  万平方米的万象城(The  Mixc)。
        公司保留购物中心及一幢办公大楼作为投资物业。住宅项目于2011  年至2018  年推出。总体销售均价约为11,012  元/平方米，而平均地价则为2,119元/平方米。住宅项目的毛利率為38.7％，回报令人满意。合肥万象城的租金收入在2018  上半年增长23.2％至1.1  亿元，截至2018  年6  月末，出租率维持在97.4％。
        重庆成中国西部的重心开发区。华润置地于2007  年走进重庆。重庆办事处于2017  -  18  年在该地收购了四个项目。截至2018  年9  月末，重庆土地储备为331  万平方米，占华润置地于中国西部的土地储备35.5％。重庆办事处共开发了九个项目，总投资额为401  亿元，其中包括两个购物中心。重庆办事处目标是在2018  年获得合同销售额90  亿元，并希望在2019  年达到100  亿元。重庆万象城的租金收入在2018  上半年增长28.4％至1.46  亿元，截至2018  年6  月末，出租率为93.8％。重庆弹子石万象城可租赁面积为47,000平方米，并于2018  年9  月开始投入运作，开幕当天出租率达96.6％。
        维持买入评级。投资物业，尤其是购物中心的经营，为华润置地的优势。公司预计于2018  -  2020  年将分别有八/七/六个购物中心陆续开业。这将为公司带来强劲的租金收入增长。我们维持目标价和预测不变，预计18  年末的每股净资产值为47.04  港元。我们的目标价为32.93  港元，相当于净资产值30％的折让。上行潜力为17.6％。