安信证券-招商蛇口-001979-十月销售大幅增长、拿地力度保持低位-181109

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        ■事件：11  月08  日晚，公司公告，公司10  月实现签约销售面积72.66  万平方米，同比增加54.53%；签约销售金额166.49  亿元，同比增加55.45%。1-10  月，公司累计实现签约销售面积629.08  万平方米，同比增加37.65%；签约销售金额1329.04  亿元，同比增加49.80%。
        ■10  月销售大幅增长，当月销售均价较9  月提升28.73%：公司10  月实现签约销售面积72.66  万平方米，同比增加54.53%，较9  月销售面积增速提升28.37pct；实现签约销售金额166.49  亿元，同比增加55.45%，相对9  月销售额增速提升19.07pct。10  月销售均价22913.57  元/平米，较9  月销售均价提升5114.32  元/平米，幅度达28.73%；10  月销售均价相对去年同期提升0.60%。从十月销售公布数据的跟踪来看，10  月单月销售均价有所提升。1-10  月公司实现签约销售面积629.08  万平米，同比增长37.65%，较9  月增速提升1.94pct；实现签约销售金额1329.04  亿元，同比增长49.80%，较9  月增速提升0.78pct；累计销售均价21126.72  元/平米，同比增长8.83%，较9  月累计增速收缩0.98pct。1-10  月累计销售金额/18  年计划销售额（1500  亿）为88.60%（前值77.50%），较17  年同期完成计划度88.72%略低近0.12pct；目前公司完成年初计划的88.60%，未来2  个月的持续推盘大概率能实现年初目标。
        ■补货均价/销售均价43.56%，拿地力度保持低位：10  月公司新增土地项目4  个，较9月新增项目增加2  个，其中两个项目位于新西兰（100%权益，性质为住宅用地）、两个项目位于东莞。按照权益总价/拿地总价计算10  月新增项目的权益比例为48.78%（前值29.71%）。10  月新增项目可增厚7.40  万方土储资源（前值10.44  万方），其中计容面积16.24万方，权益计容面积7.47  万方；按照累计销售均价计算，新增货值为34.30  亿元。10  月权益拿地额7.91  亿元，平均楼面价9981.75  元/平米（较9  月楼面价提升4672.43  元/平米，幅度88%）；权益拿地额/销售额比例为4.75%（9  月权益拿地额/销售额比例2.56%、8  月权益拿地额/销售额比例37.26%），1-10  月拿地力度中位数为33.64%，10  月拿地力度继续维持低位。如果按照累计权益拿地额/累计销售额，则10  月份累计拿地力度为38.25%，较9  月力度再次下降。平均楼面价相对10  月销售均价占比为43.56%（8  月楼面价/8  月销售均价为29.83%、8  月楼面价/8  月销售均价占比为50.28%）；从拿地成本上看，即使在扩规模下，公司对成本的管控仍具备优势。
        ■投资建议：公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，协同发展；在资源获取上，公司内涵+外延双管齐下，优势显著；我们预计公司18-20  年公司EPS  为1.93  元、2.24  元、2.58  元，对应PE  分别为9.4X、8.1X、7.0X，维持“买入-A”评级，6  个月目标价25.3  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期