国盛证券-南都物业-603506-领先的第三方物业管理公司-181108

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        领先的第三方物业管理企业布局全国市场。公司较早开展了市场化运营，2006  年后成为完全独立的第三方物业企业。2018  年，公司被中国指数研究院评为物业服务百强第19  名。公司逐步布局浙江省外物业市场，占比由14年4.2%提升至17  年24.28%。2018  年上半年，公司累计总签约项目392个，累计总签约面积4994.96  万平方米。公司过去几年增速保持较高水平，营业收入2013-2017CAGR29.26%，归母净利润2013-2017CAGR53.74%。
        龙头集中度提升，万亿市场空间。目前我国城镇化率58.52％，距离发达国家80％的平均水平还有很大差距，城镇化将带来房屋竣工面积持续不断增加，这为物业行业发展开拓了广阔发展空间。根据中国指数研究院数据，预计到2020  年，全国物业管理面积达到235  亿平方米，全国基础物业管理市场规模约为1.2  万亿元。物业行业龙头集中度提升，其中百强企业市场份额逐年提升，由2014  年19.5%提升至2017  年32.42%。
        内生外延拓展项目。1）公司创造南都物业、南都管家品牌，为不同类型客户服务，并大力开拓毛利率较高的非住宅项目。公司拥有二十多年的项目经验，服务过的物业类型多样化，与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等著名企业合作，这有利于公司竞标新的物业项目。2）公司先后并购了采林物业（整合效应好，多个项目获得荣誉）、金枫物业（物业百强企业第63  位），快速做大市场规模，新增物业管理面积超过1000  万平方米。
        增值服务、长租公寓服务成为新增长点。增值服务的毛利率较高（2018H1为68.98%），公司坚实的基础物业服务为增值服务打好基础，2018H1  增值服务营收4695.61  万元，占比提升至10.02%，同比增速82.46%。为拓展物业管理的服务范围，由子公司悦都科技负责为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台。公司打造长租公寓群岛品牌，2018H1  收入1017.92  万元，下半年推多个公寓项目。
        盈利预测：我们预测公司2018-2020  年净利润为0.9/1.15/1.42  亿元，EPS分别为0.87/1.12/1.37  元。我们认为公司具有品牌力，大力拓展非住宅物业项目、增值服务项目，进军公寓租赁领域，首次覆盖给予“增持”评级。
        风险提示：劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险。