平安证券-地产行业周报：土拍打补丁延续，多地发文规范房地产运行-210829

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本周观点：本周杭州、深圳等地重新发布第二批住宅用地集中出让公告，进一步优化土拍规则。

调整内容涉及建立竞买准入标准、调低溢价率上限、严格落实购地资金审查机制等。

本周温州、银川、安徽相继发文规范当地房地产市场，旨在落实房住不炒，进一步促进市场平稳健康发展。

投资建议方面，开发板块持续看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科A等；相比开发类房企，中长期更看好行业空间广阔、业绩高增的物管及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

政策环境监测：1）杭州重新发布第二批住宅用地集中出让公告；2）深圳重新发布第二批居住用地集中出让公告；3）多地发文促进房地产市场平稳健康发展。

市场运行监测：1）成交环比改善，去化预计承压。

本周（8.21-8.27）新房成交4.8万套，环比升8.4%；二手房成交1.4万套，环比升2.1%。

8月新房日均成交同比降22.1%，较7月降17.4pct。

后续金九银十传统旺季成交有望环比改善，但考虑供货增加以及调控持续，去化预计面临压力。

2）改善型需求占比下降。

7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降1.5pct至79%。

3）推盘稳中有升，后续有望延续。

8.16-8.22重点城市新推房源7968套，环比升98.7%；去化率67.1%，环比升3.9pct。

随着金九银十传统销售旺季临近，后续推盘量预计持续提升。

4）库存环比降低，面临上行压力。

16城取证库存9495万平，环比降1%。

较2019年末、2020年末分别升6.2%、降11.4%。

取证推盘加快、去化承压下库存面临上行压力。

5）土地成交下降、溢价率上升，一二线占比提高。

上周百城土地供应建面1984.7万平、成交建面828.1万平，环比升53%、降27.8%；成交溢价率9.7%，环比升1.1pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比14.2%、27.6%、58.1%，环比分别升8.3pct、升1.9pct、降10.2pct。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债20.9亿元，环比减少52.9亿元，海外发债0.8亿美元，环比增加0.8亿美元；本周境内外债券发行利率处于1.5%-6.5%区间，可比发行利率较前次持平或下降。

2）信托：本周集合信托发行117.1亿元，环比减少10.3亿元。

3）地产股：本周申万地产板块跌2.04%，跑输沪深300（1.21%）；当前地产板块PE（TTM）7.17倍，估值处于近五年0.99%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、新城控股、招商蛇口；南向资金净流入前三房企为中国恒大、华润置地、恒大物业。

风险提示：1）毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。