光大证券-房地产行业A+H重点公司样本库动态跟踪报告：行业趋势下行，万科十月发力-181118

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        ◆政策面：10  月新增居民中长期贷款同比回正，信贷环境相对平稳  
        10  月全国首套、二套按揭利率分别环比增  0.01pc  至  5.71%、6.07%，上行边际趋缓；10  月新增居民中长期贷款同比增速回正至  0.5%，全年累计降幅收窄至  8.1%；显示信贷环境相对平稳。住建部强调保持调控连续性稳定性；中央纪委国家监委要求海南坚决遏制炒房炒地行为；苏州相城区严格审查购房资格；江门出台人才吸引政策。
        ◆公司面：品牌房企销售维持较高增长，集中度提升逻辑继续演绎  
        1-10  月全国商品房销售金额累计同比增长  12.5%，碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城、华润、招蛇同期累计增速分别为  35%、19%、49%、41%、25%、103%、38%、50%。万科  10  月单月销售增速达到  47%（9月为-6%），带动全年累计同比回升至  12%，增速接近行业整体水平。
        ◆行业面：全国销售、新开工、投资增速放缓，基本面下行趋势较明显  
        统计局公布  10  月数据，低基数下，全国单月销售面积维持负增长，单月销售金额增速环比下降  0.4pc，各区域销售累计同比继续下降，行业成交下行趋势较为明显。一线城市销售金额累计同比由负转正，显示高能级城市楼市逐步企稳。
        房地产投资方面，10  月单月同比增速环比回落  1.3pc，其中施工类投资单月同比降幅收窄  1.9pc，土地购置费单月同比高位回落  15.2pc。10  月新开工同比增长  14.7%，增速环比继续下滑  5.5pc。
        库存方面，季节性因素致新开工-销售剪刀差收窄，10  月末商品住宅开工库存环比减  489  万方，较  2017  年末增  8443  万方；隐性库存环比减598  万方，较  2017  年末增  4.39  亿方，单月呈净复工状态；显性库存环比增  108  万方，较  2017  年末减  3.54  亿方。
        到位资金方面，10  月单月同比增速环比回落  7.3pc，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款单月同比增速分别环比下降  13.6pc、6.4pc、9.4pc，个人按揭贷款同比增速回升  5.0pc  至  2.1%，与  10  月新增居民中长期贷款变化基本吻合。
        ◆投资建议：板块估值低位小幅改善，关注龙头确定性价值和国改机遇  
        截止  2018  年  11  月  16  日，申万房地产指数  PE（TTM)约  9.62  倍，低于过去  5  年均值（17.48  倍）1.52  个标准差，板块估值低位小幅修复。
        行业政策面整体平稳与基本面持续下行并存，部分中小型房企信用风险有待缓解。集中度提升逻辑继续演绎，边际改善的融资环境或加速行业资源整合，建议持续关注  A  股龙头万科  A、保利发展、招商蛇口及  H  股的融创中国、中国金茂和华润置地。
        同时关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产的控股母公司拥有较多土储，中华企业重组完成获优质资产注入，以及上实发展将在  2019年  7  月前解决同业竞争。
        ◆风险分析  
        房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。