国金证券-万科A-000002-毛利率探底回升，三条红线保持绿档-210829

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事件8月29日，万科发布1H21业绩，公司上半年实现收入1671.1亿元，同比增长14.2%；权益净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

点评毛利率探底回升。

1H21公司整体毛利率22.9%，相较去年同期下降8.9pcts，降幅较1Q有所收窄。

如我们一季报点评所述，公司毛利率已见底回升。

2Q21毛利率24.4%，相较1Q21回升4.0pcts。

随着近期土拍新政对土地溢价率的限制，我们认为行业整体毛利率已进入底部区域，预计未来1-2年逐年回升。

销售保持正增长，已售未结资源充沛保证未来结算收入增长。

1H21公司实现销售金额3544亿元，同比增长10.6%；实现销售面积2192万平方米，同比增长5.5%。

截至1H21，公司已售未结合同金额达7819亿元，同比增长12.0%，足以支撑公司未来1-2年结算收入的增长。

非开发业务稳健发展，物流仓储表现亮眼。

1H121公司租赁住宅收入13.2亿元，同比+25.6%；万物云收入103.8亿元，同比+33.3%；商业开发与运营收入36.3亿元，同比+19.0%；物流仓储业务管理项目（含非并表项目）收入13.4亿元，同比+64%。

拿地权益比回升，在手现金充裕。

公司上半年新获取项目建面1506万方，权益建面1101万方，对应权益比为73.1%，相较去年同期的51.5%权益比大幅回升。

上半年新获项目对应总地价1126亿元，其中92%位于一二线城市，平均地价7480元/平方米，同比提升17.5%。

至1H21，公司账面资金1952亿元，与2020年末持平，保持充裕。

资债指标保持稳健，三条红线指标保持绿档水平。

截至1H21，公司剔除预收账款的资产负债率为69.7%，现金短债比（已扣除预售监管资金及受限资金）为1.67倍，净负债率20.2%，均满足监管要求，保持绿档企业水平。

投资建议鉴于1H21净利润下滑幅度较大，我们下调盈利预测，将2021-23年EPS由3.79元、4.10元、4.71元下调至3.70元、3.98元、4.37元。

考虑到公司未来毛利率将有所修复，叠加物业板块有分拆上市的可能，我们给予公司29.61元/股目标价，对应2021年PE为8.0倍，维持“买入”评级。

风险提示需求端调控力度过大；土地价格上涨过快。