东方证券-光大嘉宝-600622-享长三角一体化红利，苦练内功谋转型-181125

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        核心观点
        长三角一体化上升为国家战略，嘉定迎来腾飞机遇。嘉定东接大虹桥商务区，西邻江苏昆山、太仓，将成为长三角一体化发展的重要节点区域。在上海新一轮扩大改革开放力度的过程中，嘉定将迎来腾飞机遇，区域发展前景向好。
        公司在嘉定及其周边资源丰富，有望分享区域发展红利。政策利好叠加基本面强劲，嘉定房地产市场前景良好。2018  年1-10  月嘉定销售金额336.5  亿元，销售均价22666  元/平方米，较2017  年上涨8.9%。2018  年1-10  月，昆山销售金额376.6  亿元，销售均价16831  元/平方米，较2017  年上涨15.1%。未来随着长三角一体化和自贸区扩容规划落地，嘉定和昆山区域价值上升，将吸引更多人口流入和承接更多中心城区外溢需求。公司在嘉定与昆山的地产项目建筑面积为40.8  万平方米，有望分享区域发展红利。
        苦练内功转型房地产基金，资管新规新变化或为公司打开成长窗口。公司在收购光大安石51%的股权后，坚持苦练内功，谋求转型成顶级房地产基金。在过去两年商业地产价格高涨期，公司保持定力没有盲目扩张。积极探索并走通了“PERE+REITs”模式，并且建立了“大融城”商业地产品牌，积极涉猎物流地产和长租公寓领域。同时，资管新规有所调整，银行公募理财可以投资非标资产。光大安石有望获取部分有意向投资持有型物业的银行理财资金，扩大管理规模，目前公司在管规模已经为487  亿元。
        财务预测与投资建议
        维持买入评级，目标价7.59  元。我们预测2018-2020  年公司EPS  为0.69/1.01/1.33  元。由于可比公司2018  年PE  估值为11X，我们给予公司2018  年PE  倍数11X，对应目标价7.59  元。
        风险提示
        房地产业务结算大幅低于预期。
        利率上升超预期。
        基金业务规模扩张不达预期。