中银国际-房地产行业周刊：多地房贷利率松动，成交回归正增长-181126

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        上周（2018/11/18-2018/11/24）40  个重点城市新房合计成交537  万平米，环比上升3.4%；11  月截至上周累计日均成交74  万平米，环比10  月上升19.1%，较去年11  月上升4.4%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：40.3%、-0.3%、-4.1%，北上广深环比变化分别为：-1.3%、69%、65.6%、-9.5%。40  重点城市环比及同比成交增速均实现正增长，主要由推盘增加所致，但去化率持续下滑，根据中指院数据，上周开盘平均去化率为68%。同时信贷方面，北京、深圳、上海、广州、杭州、宁波、南京等一二线城市均出现房贷利率下调的迹象，普遍下调幅度为5%。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，流动性边际改善，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数下跌2.81%，沪深300  指数下跌3.51%，相对收益为0.7%，板块表现强于大市，在28  个板块排名中排第4  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：宜华健康、天业股份、市北高新、深大通、华夏幸福。
        公司动态：新城控股12  亿公司债11  月23  日挂牌交易，年利率7.5%；金科股份回购注销571  万股股票，黄红云持股比例将超30%；泰禾与光大信托建立全面业务合作关系，合作规模200  亿；北京城建子公司联合融资30  亿元用于开发棚改项目；华夏幸福境外再增发5000  万美元债券，利率6.5%；阳光城两附属以购房尾款专项计划及信托方式融资6.15  亿。
        政策新闻：北京统计局公布前10  月商品房销售面积461  万平米，同比下降24%；深圳将出房地产市场监管新规，涉商品房预售、房屋租赁等；北京拟取消建设用地规划许可证，不再具独立存在意义；广州规定自持商品房禁止销售，租赁合同不超20  年。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交537  万平米，环比上升3.4%；11  月截至上周累计日均成交74  万平米，环比10  月上升19.1%，较去年11  月上升4.4%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：40.3%、-0.3%、-4.1%，北上广深环比变化分别为：-1.3%、69%、65.6%、-9.5%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为6.9  个月，环比上升0.22  个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积1305  万平米，环比下降28.4%；年初至今累计成交10.4  亿平米，同比上升9.2%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。