国海证券-碧桂园服务-6098.HK-事件点评：外延并购助力面积扩张，规模优势进一步凸显-181129

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        事件：
        碧桂园服务26  日收市后发布公告：公司与帕拉丁股权投资等订立股权转让协议，以总代价人民币6.83  亿元（相当于7.71  亿港元）现金方式收购包括北京盛世物业服务等在内的五家物业公司全部或部分股权。
        投资要点：
        一次性收购5  家物业公司，公司外延扩张正式开启。本次收购总价6.83  亿元人民币（相当于7.71  亿港元），收购对象包括北京盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权、成都清华逸家物业管理100%股权、南昌市洁佳物业100%股权和上海睿靖实业100%股权，五家公司主营业务均为物业管理业务。本次为现金收购，分次付款。五家物业公司2016  年/2017  年合并财报净利润分别为人民币467万元/1457  万元，2018  年1-9  月净利润人民币5991  万元。根据股权转让协议约定，南昌市佳洁物业及股东史女士承诺2019  年/2020  年营业收入不低于人民币1.2  亿元、1.44  亿元。
        社区资源总量相对确定，规模优势将在增值业务中体现，管理规模大的物业公司未来将显现出更大的平台价值。1）当前行业趋势主要为龙头规模优势不断加强、增值业务创新持续。根据中指研究院2018年中国物业服务百强企业研究报告数据，2017  年全年百强物业市场份额达到11.06%，继续呈现集中趋势，2019  年1  月1  日起社保新政或将进一步加速市场份额向综合实力及合规性强的大型物管企业集中。而从可开发土地资源长期视角来看，未来社区资源的总量将会相对确定，所以物管企业在行业集中度提升过程中的先发优势十分重要。2）虽然基础物业服务无明显规模效应，规模优势未来却有望在增值服务业务中得到充分体现。一方面，物管企业自营的部分不高度依赖人力的增值服务业务本身具备规模效应；另一方面，合作模式中，管理面积规模较大、服务业主数量较多的物管龙头在与合作方研判中将有更多的话语权，比如空间区域经营、新零售等。因此，我们持续看好在管理规模上占据明显优势的物管龙头。3）截止2018  年半年报，碧桂园服务在管面积1.368  亿平方米，储备面积2.492  亿平方米，储备面积为在管面积的约1.8  倍，本次收购将有助进一步扩大公司管理规模，加上碧桂园开发商支持，公司在规模上的优势将更加显著。
        盈利预测和投资评级：维持买入评级  由于交易尚未完成，基于审慎原则，  暂不考虑本次收购对公司盈利预测的影响。预计公司2018-2020年归属上市公司股东净利润分别为人民币8.03亿元、10.77亿元、13.50亿元，EPS分别为人民币0.32元、0.43元、0.54元，对应动态PE分别为35.1倍、26.2倍、20.9倍。公司储备项目丰厚，资金实力雄厚、具备持续外延扩张能力，加上地产开发商有力支持，规模上的优势将更加显著。维持公司买入评级。    
        风险提示：1）上游周期风险；2）人力成本上涨风险；3）收购事项不确定性风险；4）股价波动风险。