华泰证券-万科A-000002-推盘加速营销发力，11月销售大增-181205

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        核心观点
        公司发布11  月份经营情况公告，2018  年11  月实现销售金额583.2  亿元，同比增长68%；实现销售面积355.6  万平，同比增长55%。公司四季度推盘量较高，营销力度有所加强，使得销售数据逆势增长，充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。我们依然维持2018-2020  年EPS为3.20、3.95、4.54  元的盈利预测，维持“买入”评级。
        推盘加速+营销发力，11  月销售延续高增长
        2018  年11  月，公司实现销售金额583.2  亿元，同比增长68%；实现销售面积355.6  万平，同比增长55%。2018  年1-11  月累计销售金额5439.5亿元，同比增长16%；累计销售面积3599.0  万平，同比增长15%。在9月销售金额负增长后，公司10、11  月销售重现强劲增长，主要因为：第一，公司加快周转速度，推盘量大幅提升；根据三季报，前三季度新开工面积3649  万平，同比增长40%，已超过全年计划新开工面积。第二，面对去化率逐渐下行的市场环境，公司果断加强营销力度，保障项目去化和回款。公司销售逆势增长，充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。
        11  月新增开发项目391.9  万平，储备资源依然丰厚
        11  月公司新增14  个项目，计容建面391.9  万平，权益建面232.8  万平，权益价款140.5  亿元，拿地强度较10  月有所反弹。根据三季报，前三季度公司投资金额的83.6%分布于2019  年市场环境预计相对更好的一二线城市。截至9  月末，公司土储建面1.52  亿平（在建8858.9  万平，储备6300.6万平），同比增长17.8%；权益土储建面9243.8  万平，同比增长11.4%，优质土储资源依然丰厚。
        货币充裕负债较低，11  月发行20  亿元3  年期中票利率仅为4.03%
        根据三季报，9  月末公司拥有货币资金1327.7  亿元，同比增长41%，流动性较为充裕。负债率指标方面，9  月末公司扣除预收账款后资产负债率和净负债率分别为46.3%和51.2%，均低于克尔瑞2018  年前三季度销售金额TOP50中A  股上市房企的中位值（50.3%、156.3%）。稳健的财务状况使得新增融资成本维持低位，11  月公司成功发行20  亿元3  年期中票，利率仅为4.03%，而根据Wind  的数据，11  月民营房企境内发债利率中位值高达7.39%。
        龙头白马稳健至上，维持“买入”评级
        公司预收账款和储备货值较为充足，2018-2020  年业绩有望稳定增长；凭借优秀管理机制和稳健战略风格，房地产主业具备穿越行业周期的潜质；围绕房地产的多元化战略布局有望提升增长韧性。我们维持2018-2020  年EPS  为3.20、3.95、4.54  元的盈利预测。可比公司2018  年平均PE  为7.82倍（Wind  一致预期）。我们认为公司作为A  股房地产开发企业中销售规模、利润规模最高的领军企业，十年来业绩持续增长，标杆效应较强，应当享受估值溢价，维持2018  年合理PE  估值水平为9-10  倍的判断，目标价28.80-32.00  元，维持“买入”评级。
        风险提示：钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能；多元化业务拓展不及预期；房地产行业销售增速存在下滑风险，有可能拖累公司销售。