华创证券-房地产行业周报：中粮重组带募资获批，资金环境有望逐步改善-181209

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        投资要点：
        上周（18/12/1-12/7）主流46  城一手房周成交676  万平米，环比-8%；其中，一二线环比+21%、三四线环比-10%；12  月截至上周月成交同比+10%，较11  月上升1pct，其中一二线同比+16%、三四线同比-9%，分别较11  月下降3pct  和上升7pct，其中一二线城市仍好于三四线。上周14  个重点城市二手房合计周成交104  万平米，环比-4%；12  月截至上周累计成交104  万平米，较去年12  月同期同比下降15%，较11  月下降4pct。库存方面，上周15  城推盘环比上升28%，推盘量383  万平米持续高位，周成交/推盘比0.62  倍，低于上周的0.71  倍，高于11  月的0.61  倍；15城可售面积7,811  万平米，环比上升1.9%；3  个月移动平均去化月数为9.9  个月，环比下降0.02  个月，行业依然处于低库存阶段、并进入加库存阶段。政策新闻方面，国税总局在答复政协《关于盘活低效用地支持实体经济发展的提案》文中最后提了一下统筹研究房地产交易环节与保有环节税收政策，需注意的是国税总局更多在于讨论低效土地盘活问题、而非房地产税问题。江西严打商品房销售违规，规定每半年报送预售计划；青海住建厅要求合理确定房价，不得高于备案价销售，表明部分区域政策仍然严。棚改方面，政府购买服务举债推进棚改模式将被取消，未来棚改进度或将放缓。房企方面，中粮地产购买大悦城资产并募集配套资金暨关联交易事项获批，中华企业发行的新增股份登记完毕，发行股票募集配套资金进展顺利，显示出房企再融资或存在放开可能，未来房企资金环境有望继续改善。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，而从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境将逐步改善，目前AH股主流房企19PE  估值仅4-7  倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5  倍，目前主流房企NAV  折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业推荐评级以及看多龙头，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
        支撑评级要点
        房地产行业数据：上周46  个重点城市新房合计成交676.1  万平米，环比下降8.4%；12  月截止上周一手房合计成交676.1  万平米，较11  月同期环比上升12.7%，较去年12月同期同比上升9.7%，其中当月成交同比较11月上升0.9pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-17.3%、-4.9%、-11.6%、-13.7%，当月月成交同比分别为：+4.5%、+18.5%、-1.5%、-20.1%。15  城可售面积为7,810.8  万平米，环比上升1.9%；3  个月移动平均去化月数为9.9  个月，环比下降0.02  个月。
        主要政策新闻：国税总局提出统筹研究房地产交易环节与保有环节税收政策，发挥税收职能作用；经济日报表示房地产调控成果来之不易，避免断崖式剧烈调整；江西严打商品房销售违法违规行为，规定每半年报送预售计划；青海住房城乡建设厅等部门要求合理确定房价，不得高于备案价销售；棚改政策酿变，新项目不得以政府购买服务举债；广东出台不动产登记新规，小产权房不予办理手续。
        公司动态跟踪：中粮地产购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获批，其中发行股份21  亿股购买明毅持有的大悦城91  亿股股份、并募资资金24  亿元用于中粮·置地广场、杭州大悦城项目建设；上海临港拟收购6  家公司股权；中华企业发行的新增股份办理完毕股份登记手续，本次募集配套资金发行股票3.7  亿股，募集资金19.9  亿元；1-11  月新城签约金额1,986  亿元，同比+89%，签约面积1,591  万方，同比+106  %；万科A  签约金额5,440  亿元，同比+16%，签约面积3,599  万方，同比+15%；招商蛇口签约金额1,488  亿元，同比+45%，签约面积712  万方，同比+41%。
        一周板块回顾：板块表现方面，SW  房地产指数下跌0.37%，沪深300  指数上涨0.28%，相对收益为-0.65%，板块表现弱于大市，在28  个板块排名中排第27  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：南国置业、天业股份、上实发展、沙河股份、华夏幸福。
        风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。