平安证券-融创服务-1516.HK-公司半年报点评：第三方拓展量质齐升，社区生活服务潜力释放-210830

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事项：融创服务发布2021半年报，2021H1实现营收33.2亿元，同比增长85.4%；归母净利润6.1亿元，同比增长154.4%，超出此前中报盈喜预告约14个百分点。

平安观点：归母净利润超预期高增，盈利能力持续优化：公司2021H1实现营收33.2亿元，同比增长85.4%；归母净利润6.1亿元，同比增长154.4%，超出中期盈喜预告约14个百分点；毛利10.3亿元，同比增长121.5%；受益于项目密度加大及智慧社区改造等，2021H1整体毛利率、基础物业毛利率分别较2020年末提升3.4、4.5个百分点，经营业绩高质量增长，盈利能力持续优化。

第三方拓展提速，收并购整合成效显著：至2021H1公司在管面积1.7亿平，合约面积3.2亿平，2021H1新增在管面积、合约面积分别为4194、6251万平；其中新增合约面积中，第三方占比70%，在管面积中第三方占比已从2020年末的32%提升至39%。

第三方合作平台持续落地，年初至今公司已成立9个合资平台，落地在管面积111万平，储备面积超2000万平，新增南开大学津南校区等多个标杆项目。

2021H1彰泰物业收并购落地，为公司新增在管、合约面积1222万平、2595万平，扩充优质项目；与开元物业、环融高效整合，管理体系拉通后，公司经营效率亦显著改善。

聚焦品质服务，社区生活服务大为改善：2021H1社区生活服务产值大幅提升，社区生活服务/基础物业收入为9.2%，较2020年末提升2.9个百分点，社区生活服务年化单方毛利为1.1元/平，较2020年末提升0.23元/平。

各细分领域均蓄势发力，覆盖品类场景愈加全面，便民服务及其他、空间运营服务、房屋经纪服务、美居服务收入分别同比增长2029%、122%、351%、279%，线上平台“融创生活服务运营平台”上线，让服务更精准、更全面。

同时公司辅以培育与基础服务相关的专业化服务能力，持续以品质服务构建品牌优势。

盈利预测与投资建议：公司收并购补齐短板后，整合成效显著，市场化拓展潜力持续释放，非居业态服务能力明显增强，社区增值服务亦逐渐步入业绩兑现期，支撑业绩高速增长。

上调公司2021-2023年EPS预测至0.41元（原为0.39元）、0.68元（原为0.63元）、0.95元（原为0.93元），当前股价对应PE分别为40.3倍、24.5倍、17.4倍，综上维持“推荐”评级。

风险提示：公司外拓进展不及预期；业主消费习惯培育尚不成熟，社区增值服务开展不及预期；外拓项目盈利状况不及现有在管盘，同时人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力或边际下降。