天风证券-贝壳-BEKE.US-公司2021年二季报点评：政策和市场短期冲击，长期优势或将加强-210830

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事件：公司公告2021年第二季度业绩，2021年第二季度实现收入242亿元，同比增长20%；净利润11.16亿元，non-GAAP调整后净利润16.38亿元。

第二季度实现GTV12208亿元，同比增长22.2%。

上半年收入增速略超预期，新房业务占比环比提升。

公司Q2实现收入242亿元，同比增长20%，略高于Q1给出的Q2单季度收入增速上限16.7%。

上半年实现收入449亿元，同比增长64.6%。

增长主要源于公司Q2实现GTV12208亿元，同比增长22.2%；上半年实现GTV22904亿元，同比增长72.3%。

从收入占比看，Q2的二手房、新房、新兴业务的收入占比分别为39.83%、57.44%、2.73%，其中二手房、新房收入占比分别较2021年Q1下降9.43pct、上升9.47pct。

从GTV占比看，2021年Q2的二手房、新房、新兴业务的GTV分别占比为53.41%、40.82%、5.78%，其中二手房、新房的GTV占比分别较2021年Q1下降9.55pct、上升8.71pct。

从业务结构看，新房业务占比逐渐提升。

毛利率下降或受二手房业务占比下降影响，费用率略有下降。

公司Q2实现净利润11.16亿元，non-GAAP调整后净利润为16.38亿元，同比均有所下滑；上半年净利润和non-GAAP调整后净利润分别为21.74、31.40亿元，同比分别增长35.3%、68.8%。

公司Q2实现毛利润53亿元，同比下降19.7%；2021年Q2毛利率为22.1%，较2020年Q2毛利率32.5%下降10.40pct。

毛利率下降原因在于：1）2020年受新冠肺炎疫情影响，Q1的二手房交易拖延至Q2实现，导致今年Q2同比的基数升高；2）Q2出台了一系列针对二手房交易的调控政策，Q2二手房交易量占比降低；3）新房交易中，与贝壳合作的中介及经纪人完成量提升，间接导致新房的毛利率降低。

控费略有成效：Q2费用率为17.45%，较Q1的18.38%下降0.93pct，其中管理费用率下降1.08pct，销售费用率和研发费用率较Q1略有上浮。

二手房收入小幅增长，链家单季度GTV略有下降。

Q2实现96亿元，占总收入的39.67%，同比增长4.9%；上半年实现收入198亿元，占总收入的44.1%，同比增长57.9%。

上半年毛利率为40.66%，较Q1的40.01%略有上升。

二手房业务增长源于Q2实现GTV6520亿元，同比增长11.7%；上半年实现GTV13254亿元，同比增长70.1%。

Q2链家贡献佣金收入85亿元，占二手房收入的88.28%，同比上涨2.4%；链家贡献收入同比上涨幅度小原因在于链家佣金费率虽然略有上浮，但在去年同期高基数基础上，链家二手房业务GTV同比下降0.45%。

Q2贝壳平台服务、增值服务等贡献收入11亿元，占二手房收入的11.42%，同比上涨29.10%；平台贡献收入增涨较快主要由于1）与贝壳合作的中介交易贡献GTV同比增长25.6%，占二手房GTV比例为52.53%；2）与贝壳合作的中介二手房业务佣金费率略有提升。

贝壳平台贡献主要超8成新房GTV，新兴业务持续高增长。

新房业务Q2实现收入139亿元，占比57.44%，同比增长31.9%；上半年实现收入238亿元，占比53.01%，同比增长70.4%。

上半年毛利率为18.93%，较Q1的19.36%略有下降。

新房业务实现快速增长主要源于新房Q2的GTV实现4983亿元，同比增长32.3%。

从Q2单季度的GTV结构看，与贝壳合作的中介、链家实现新房GTV占总新房GTV比例分别为83.18%、16.82%。

贝壳平台贡献的新房业务占比连续两个季度超过80%。

新兴业务Q2单季度贡献7亿收入，占比2.73%，同比增长50.6%；上半年实现收入12亿元，占比2.75%，同比增长68.9%。

高速增长源于1）公司针对房产交易的金融服务渗透率提升；2）通过贝壳平台完成的装修业务量提升。

市场和政策短期冲击明显、但长期或将加大公司优势：在房地产调控持续加大的情况下，尤其是二手房价格管控的坚决，二手房市场（尤其是链家布局的城市）已经出现了明显的下行趋势，我们认为这一趋势还将持续，对Q3经营形成压力。

但我们认为反垄断以及各城市房产交易系统并不对公司形成直接冲击，更多是对交易流程的规范和监管，各地交易系统也存在多年，监管的规范将对贝壳的平台优势或将强化。

投资建议：短期政策强调控下市场出现下行趋势，对公司业绩形成冲击，但我们认为市场过度担忧短期影响，公司在弱势市场有过丰富的应对经验，市场一旦好转公司业绩或将超出预期，且强监管或将强化公司长期优势，考虑到公司受短期影响下半年业绩或将出现下滑，我们下调公司业绩预测，调整后的NONGAAP净利润为31.29、56.36、81.81亿元（前值为75.79、107.34、142.63亿元），维持买入评级。

风险提示：地产调控超预期、新房业务低于预期。