西南证券-融创服务-1516.HK-对外拓展成效显著，增值服务蓄势储能-210830

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业绩总结：2021H1公司实现营收33.2亿元，同比增长85%，实现归母净利润6.1亿元，同比增长154%。

收入结构持续优化，基础物业、非业主增值服务、社区增值服务占比分别为61.6%/32.7%/5.7%，其中基础物业及社区增值服务占比较2020年分别提升1.6pp和1.9pp。

公司盈利能力持续增强，毛利率同比提升5.1pp至31.0%，净利率同比提升5pp至19.0%。

分业务来看，基础物业、非业主增值服务、社区增值服务同比分别提升4.6pp/6.1pp/7.4pp至26.1%/38.1%/42.9%。

外拓成效显著，第三方占比显著提升。

截至期末，公司在管面积1.73亿平，合约面积3.22亿平，其中来自第三方的面积占比分别提升至39%和32%。

若考虑融创中国的土储中未签约面积，公司的合约面积为4.6亿平。

上半年新增在管面积4,194万平，新增合约面积6,251万平，其中来自第三方占比分别达66%和70%。

上半年不含收并购的新增合约面积1293万平超2020年全年，其中70%位于一二线城市，非住业态合同额占比43%。

公司合资平台持续增加，年初至今新成立9个合资平台，落地在管面积111万平，储备预计超2000万平；累计成立21个合资平台，落地在管面积1613万平。

同时，公司并购整合高效，公司通过收购彰泰物业分别增厚在管面积1222万平、合约面积2595万平，公司与开元和环融高效整合，经营提效显著，基础物业毛利率分别提升3pp和4.8pp至20.0%和51.6%。

社区增值服务蓄势储能，数字科技协同深化。

公司持续丰富社区生活服务圈，产值呈现大幅提升，社区生活服务与基础物业收入比同比提升3.4pp至9.2%，年化单方毛利提升至1.1元/平米，为2020年同期的2倍。

便民服务、空间运营、房屋中介及美居服务4大业务营收分别同比增长2029%/122%/351%/279%至6685/5892/3424/2871万元。

公司推进科技数字建设，实现线上线下一体化与智慧化服务，通过对存量项目进行智慧社区改造，人效提升7%。

盈利预测与投资建议。

预计2021-2023年归母净利润分别为12.2/20.9/31.3亿元，增速分别为103%/71%/50%，考虑到公司目前仍处于高速增长阶段，维持“买入”评级。

风险提示：融创项目交付及第三方项目拓展不及预期，增值服务发展不及预期。