新时代证券-宏观经济周度观察第70期：未来房地产政策可能怎么走？-181216

《新时代证券-宏观经济周度观察第70期：未来房地产政策可能怎么走？-181216（10页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新时代证券-宏观经济周度观察第70期：未来房地产政策可能怎么走？-181216（10页）.pdf（10页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        目前，房地产周期或面临拐点：单月销售面积增速持续负增长、房价涨幅收窄甚至下跌、库存去化周期上升、房企拿地速度放缓，以建安工程投资增速衡量的房地产周期，目前可能处于一个底部区域。与此同时，经过史上最严调控后，调控效果基本令人满意，房价没有大幅上涨，最近两次政治局会议也都没有提及房地产。
        我们认为未来调控政策有放松的可能，不同的是，这次政策调控的难度高于前两轮调控，考验调控的智慧：1）中国不缺需求，政策有放松的基础，但受制于居民加杠杆空间缩小。中国有  3  亿中产阶级，还有  10  亿多人口在走向中产阶级的道路上，国内的需求很旺盛，调控的放松，本质就是释放被抑制的需求。但与前两轮调控周期不同的是，现在居民加杠杆空间已经被极度缩小，2017  年居民债务收入比已经超过  110%，居民有能力继续加杠杆，但空间不大，尤其是三四线城市居民。2）政策放松可以对冲经济下行和土地财政增收压力，但全面刺激又催生房地产泡沫，中国经济结构性矛盾得不到解决。如果政策放松程度不够，经济下行与土地财政增收压力随之而来。如果全面放松，房地产市场可能继续绑架中国经济，那么整个中国经济的结构性矛盾不能得到缓解。3）当前库存水平不高，一旦房屋成交快速上涨，而供给没跟上的话，随着建成的房屋被消化，房价又将面临新的一轮上涨。
        未来房地产调控可能如何演绎：其一，限制性政策加码的可能性较小。其二，棚改货币化总量收缩，结构与资金来源优化。其三，货币政策进一步宽松。其四，房贷利率将进入下行阶段。其五，对一二线城市刚需支持力度加大。其六，增加供给。一是增加土地供给，并改变当前土地拍卖制度，降低土地拍卖的比重；二是增加房屋供给，主要是增加一二线城市房屋供给，同时加大租赁房的建设。
        总之，未来房地产调控以防风险为核心，需求端的调控政策可能是结构性放松，供给端的调整是需求端放松的前提。
        风险提示：房地产调控政策超预期；房地产市场风险