东吴证券-碧桂园服务-6098.HK-2021年中报点评：业绩同比高增61%，多元赛道齐发力-210830

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投资要点事件：2021年上半年公司实现营业收入115.6亿元，同比增长84.3%；归母净利润21.1亿元，同比增长60.7%。

2021H1业绩同比高增61%，多元业务协同发展。

2021H1公司归母净利润同增60.7%至21.1亿元，毛利率同降3.8pct至33.4%，主要系城市服务并表、疫情社保减免取消所致，剔除城服及本期新增的商业运营服务，毛利率同降1.1pct至36.2%。

物管、社区增值、非业主增值、三供一业、城服收入分别同增30.5%、132.0%、56.9%、247.2%、5516.6%至51.7、14.0、10.6、9.2、21.0亿元，商业运营服务实现营收1.4亿元。

物管规模及地域覆盖持续扩大，第三方外拓贡献主要增量。

截至2021年6月30日，公司物业服务收费面积6.44亿平米，合同面积12.05亿平米。

不含嘉宝服务，收费面积4.29亿平米，较2020年底增加0.52亿平米，合同面积9.01亿平米，较2020年底增加0.8亿平米，其中55.7%来自第三方外拓。

三供一业的物业收费面积及合同面积均为0.85亿平米。

公司项目遍布全国370个城市，在管项目3656个，新增多元化业态标杆项目，包括高端商写项目中国进出口银行总行，高校项目武汉大学经管学院等，高速轨道交通枢纽项目拉萨国际机场T3航站楼等，公司联动旗下优质收并购品牌，中标近190个项目。

全周期社区生活服务整合运营，六大模块齐高增。

公司深化城市纵横资源整合，社区传媒服务收入同增551.7%至4.24亿元；切入节日消费场景，本地生活服务收入同增120.8%至3.81亿元；“有瓦”运营门店超百家，覆盖城市80+，房地产经纪服务收入同增84.3%至1.19亿元；联合家装伙伴共生共享，家装服务收入同增71.8%至2.12亿元；到家服务、园区空间服务收入分别同增45.9%、52.8%至1.66、0.97亿元，社区增值服务成为推动业绩可持续健康增长的新引擎。

2021H1城服新增合同额40.14亿元，业务生态和渠道逐步成型。

2021H1公司协同满国和东飞新增签约项目96个，新增合同总额40.14亿元、年化合同11.19亿元，项目覆盖超150个城市，高速扩张实现规模化。

大物业+大社区，物管龙头迎高速成长新格局。

中国物管行业稳步增长，据中指院测算，2019年CR10份额约9.22%，龙头大有可为。

公司核心优势：1）承接集团项目，优质口碑助力外拓；2）管理层目标清晰，制定战略目标计划未来5年仍保持高增，收入目标细分至单个业务，2020年员工持股计划中净利润考核高达38%；3）业务结构快速优化，增长可预测性强，盈利能力领先。

公司大力发展三供一业、城服等新型业务打造多元布局，拓展速度远超同行。

基础物管合同与在管面积比、基础物管/社区增值/城服业务毛利率均位居行业前列；4）科技赋能，整合资源，降本增效。

盈利预测与投资评级：我们维持公司2021-2023年归母净利润预测分别为41.31/62.68/93.42亿元，同比增长53.8%/51.7%/49.0%，EPS分别为1.28/1.94/2.89元，对应39/26/17倍PE，维持“买入”评级。

风险提示：业务扩张不及预期、物管收缴提价受阻风险、市场竞争加剧。