国信期货-宏观周报：房地产市场下行压力增加，美国经济数据显疲弱-181223

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        国内经济概述-2019年房地产市场展望
        中国建国以来，迎来四次出生人数的小高潮，分别是1954-1957、1963-1970、1987-1989及1999年。随着独生子女政策的实施和开展，人口出生的小高峰已经过去，出生率持续回落。
        国内经济概述-2019年房地产市场展望
        2019年不是房地产刚需的爆发之年。主要有两点原因：1、出生人口和婚姻登记的周期一般在24年左右，第三轮出生潮（1987-1989年）的居民，即80后在2013年基本已完成了婚姻登记，婚房高峰的刚需或已释放完全。其次2016年的房价上涨也使一部分的居民提前透支了下一代的购房需求2、根据10年一次的人口出生周期，下一轮学区房的高峰或在2020年-2021年出现。下一个房地产刚需的爆发周期或在2020-2023年左右（原因：第四轮出生潮（1999年）居民的结婚的刚需+第三轮出生潮（1987-1989年）居民的孩子上学的刚需）
        点评：
        有三个原因可能会拖累2019年房地产价格的下行：1、居民杠杆率过高。随着近3年来房价的上涨和中国境内货币流出的管制，房地产的投资属性和回报上升的速度较为明显，随之带来的结果是居民部门的杠杆率不断增加，居民部门债务比重逐年上升。目前中国家庭部门杠杆率高达110%，已经超越美国等发达国家水平。2、当前中国房地产市场的租售比依然较低，为1.7左右，远低于发达国家平均5左右的租售比。当前中国住宅静态租赁回报率明显偏低，从这个角度看，利用杠杆购买房地产的投资回报较小。同时，在政府定调“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，买卖房价的流动性被限制，随着投机资金的撤出，房价大概率有回调的可能。3、房地产市场体量过大，房价的调整必然是缓慢且有序的。目前我国房地产市场的总市值为460万亿左右，而中国累计发行社融规模只有173万亿左右，是目前发行的货币总量的2.5倍，如果房地产市场价格发生10%左右的波动，释放资金量将高达40万亿，相当于中国股市的总市值，蕴含的财富效应和连锁反应是巨大的，所以预计2019年房地产市场政策依然偏紧，房价的调整将会是缓慢且有序的。