民生证券-房地产行业《土地管理法》修正案草案点评：盘活存量土地，增加农民收入-181224

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        一、事件概述
        国务院12  月23  日在十三届全国人大常委会第七次会议上作了关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告，并提出了对土地管理法、城市房地产管理法的修正案草案。修正案草案包含的主要内容包括缩小土地征收范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，集体经营性建设用地入市，原则规定允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地等。
        二、分析与判断
        并非突发事件，近年一直在部署推进试点
        对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革（农村土地制度三项改革）作出重要部署，始自2013  年召开的十八届三中全会。之后经过一系列职能部门的积极推进，农村土地制度三项改革在2016-2017  年逐步拓展到全部33  个试点县（市、区），并已取得了良好的试点效果，本次法律修正案提案，正是国务院基于在试点过程中总结出的经验和问题的基础上提出来的，而并非突发事件。
        试点成效显著，凸显政策目标
        从国务院试点情况总结报告来看，试点取得了较为显著的成效，核心在以下两个方面：（1）盘活了农村存量土地资源。将存量集体建设用地盘活后优先在农村配置，为促进乡村产业集聚、转型发展提供了有效平台，为农村产业发展提供了较为充足的用地空间。（2）增加了农民土地财产收入。集体经营性建设用地入市进一步显化了集体土地价值，试点地区共获得入市收益178.1  亿元。农房抵押、有偿退出、流转等制度设计，增加了农民财产性收入。
        及时总结经验，合理修正制度
        国务院在此次试点当中坚持问题导向，并根据试点形成的制度性成果，为《土地管理法》、《城市房地产管理法》的修改提供依据。具体来看：（1）土地征收制度方面，缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民的合理、规范、多元保障机制。其中和房地产行业关系较大的是缩小土地征收范围，明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。其中成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，再次强调了政府土地规划的作用。（2）关于集体经营性建设用地入市，明确入市的条件和范围，对土地利用总体规划等法定规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。明确了只有规划为工业、商业等经营性用途（即不包括住宅）的集体建设用地才可以入市，凸显了中央支持发展县域工业商业，鼓励区域均衡发展的态度。（3）宅基地管理制度方面，鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，有助于增加农民财产性收入，提高农民购买力。
        三、投资建议
        总体来看，政策目标指向在于发展县域工业商业实施区域协调发展战略，以及增加农民收入两方面上，这均会明显提高农民的购买力，对于推进城镇化有积极作用。由于集体建设用地入市限定为工业、商业用途，对于县域地区的住宅供应并不会有显著增加。考虑到一二线城市落户门槛较高，政策相对利好三四线城市的商品房需求。
        四、风险提示：行业基本面持续大幅恶化，外部贸易摩擦压力再度加大等